西源投资／四川长坤置业有限公司“玉双片区宗地项目”营销代理合作 计划书.doc

致：西源投资/四川长坤置业有限公司 “玉双片区宗地项目” 营销代理合作计划书 百马企业（上海）·成都百马 二零零七年三月十四日 目 录 第一部分：初步市场调研及策划纲要…………………P2—P27 第二部分：营销合作方式及条件建议 ………………P28—P32 第三部分：项目组基本人员配置 ……………………P33—P34 第四部分：百马公司服务工作内容大纲 ……………P35—P38 第五部分：百马企业（上海）·成都百马简介………P39—P40 第六部分：百马企业部分案例精选 …………………P41—P42 第一部分： 初步市场调研及策划纲要 前言： 作为一家资深的专业地产服务公司，成都百马公司秉承一贯的诚信做人、勤奋做事、以人为本、业绩为根的服务理念，积极倡导为开发商提供专业的深度技术服务。公司自成立以来，先后全程营销代理销售了多个知名项目，在为开发商取得了良好的经济效益和社会效益的同时也为自身的成长积累了大量丰富而卓有成效的实战经验。 至此“玉双路片区5号宗地项目”（暂名，一下简称“5号宗地项目”），我司结合贵公司提供的项目资料，在多次深入调查和反复论证的基础上，形成了一整套与市场接轨、切合市场需求、操作性强、更加注重时效性和突破性的项目策略体系。 如何让项目能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为2007年成都市房地产市场上的亮点和焦点？ 如何在当前整体商业市场运营及销售的整体疲软、银行对商业放贷越渐收紧的发展态势上以其精准而切合市场需求的产品规划及运营销售模式彻底解决后续市场化问题，从而实现项目开发价值最大化？ 如何在保证销售力的基础上提升项目影响力，进而提升企业形象和品牌号召力？ 如何保证顺利快速实现基本销售目标并在延续的尾盘销售中彻底解决剩下的纯利润产品的市场消化，从而实现100%的销售奇迹？ 这是作为我们接触本项目后一直在思考并致力于解决的问题。我们相信，一旦我司有幸成为贵方的营销合作伙伴，我们将立即引进由我司集团公司旗下的骐轩投资管理公司全程运营管理本项目，全面包断本项目的招商及解决其后续投资回报等相关问题。同时并通过我公司强大的集团公司作为后盾支持，结合本土精英力量，完全有有信心、有实力顺利实现项目项目开发价值品牌价值的双重最大化。 我们相信市场和机会永远都是有的，关键在于对于市场的把控和能提供什么样的、多大程度切合市场需求的差异化产品及其相应的营销推广手法。因此凭着百马公司对项目、对区域房地产市场及消费市场的充分而深刻的认识，以及自身丰富的实战经验、资源积累和敏锐市场触角及操盘能力，相信通过与贵公司的通力合作，完全可以让本项目在获取经效益济及社会效益双重效益的最大化的同时而成为区域房地产市场营销中的一个经典案例。 Part 1 〖5号宗地项目（暂名）〗项目策划要素整理 一、基本市场背景解析 1，经济环境： 作为国民经济的支柱行业，房地产业与57个产业存在直接与间接的联系，去年房地产开发投资达15759亿，占固定资产投资总额的17.78%，占GDP的8.6%；去年及今年上半年成都市GDP增长13%左右，预计今年全年GDP增长12%左右，其消费能力及信心指数一直看涨。 2，政策环境： （1）货币政策：两次提高商业银行的存款准备金率；实行差别存款准备金率制度；扩大贷款浮息制度；提高存贷款利率制度等等。 （2）土地政策：国土资源部实行土地管理部门省以下垂直领导，严格土地保护制度，加强土地和环境护法执行力度；对部分城市实行了农用耕地转让停止审批半年的措施等。 （3）银行政策：中国人民银行对金融机构实行窗口指导，限制对钢铁、电解铝、水泥等过热行业的贷款；银监会严查过热行业和地区的贷款，全面清理金融机构对在建、拟建项目以发放或已承诺的固定资产的贷款使用等。 （4）财政政策：调整国债发行量，调整国债资金使用结构等。 上述几大政策对房地产业产生了极大的影响，对抑制投资过热，稳定市场起到了及时的“降温”作用。 “五一”节前，央行在其主办的“住房金融体系国际研讨会”闭幕当日宣布，上调贷款基准利率0.27个百分点。 正在进行的“两会”论调及政府工作报告显示，调控房价及住房供应结构依然是当前中央政府的主调及地方政府的敏感性话题。 从去年7月1日起，中国内地土地出让制度将出现重大变革，除了“招拍挂”外，勾地制度也将成为土地出让的一种重要方式。 小 结： 从宏观经济环境上看： 成都市经济经过多年发展，目前正处于一个高速发展阶段。而经济上涨的同时是居民收入的增加和消费能力的快速提高。由此为成都市2007年的经济发展和房地产消费市场相应的奠定了一个十分良好的经济基础。 从当前政策环境来看： 从一系列的政策出台，不难看出中央政府在平稳住房价格，规范房地产市场的决心和重视程度。其直接后果就是将更多的对投资尤其是投机性