房地产营销策划方案汇总.doc

题 目 杭州下沙某房地产营销策划方案 学 院 建筑工程学院 专业班级 工程管理（1）班 2013年12月8日 第一部分 项目所在区域市场分析 项目所在区域简介： 杭州位于中国东南沿海，浙江省省会，副省级城市，长三角的副中心城市。浙江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢钮。杭州经济发达，有钱塘自古繁华之称。经济综合实力跻身全国大中城市前十位，各项指标据位于全国前列。整个项目东南面一线面江，同时项目周边还有200多米宽的江堤滩涂公园，以及杭州东部非常罕见的原生态湿地景观。 二、项目所在区域市场特征： 1、环境分析: 根据杭州市构筑大都市、建设新天堂的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部178平方公里是杭州大都市的副中心（即下沙）。建设目标是以高新技术产业与先进制造业为基础，集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。围绕这一目标，杭州开发区正在全面实施由建区到造城的战略调整，全进进城市化进程，大力培育发展城市功能。当前，正在全面推进下沙新城行政商务中心区（8平方公里）、轨道交通、连接主城的快速公路和城市快速公交等重大基础设施建设。并充分利用13公里的钱塘江江景资源，打造杭州东部最大的生态湿地公园，规划建设15万人居住规模的沿江大型生态居住区，建设福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光商城、金池商贸等一批大型商贸设施，全面提升城市形象和城市功能，努力把开发区建设成为现代化、国际化、人文化的城市副中心。 杭州政府提出城市东扩，钱江新城CBD核心区的开放使用，钱江新城二期规划出炉，地铁一号线的全面开工，带动城东楼市一路飘红，杭州东部原本被低估的价值正在不断的发现和释放。在世纪之交，为迎接经济全球化和我国加入WTO的机遇和挑战，为加快杭州城市现代化建设，为保护历史文化名城，适应构筑大都市、建设新天堂的需要，杭州市委、市政府提出了杭州城市城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展、东动、西静、南新、北秀、中兴的战略步骤，即将长期以来形成的以西湖为核心的团状空间形态转变为以钱塘江为轴线的分散组团形态，杭州的城市发展将由围绕西湖建设发展的西湖时代跨入以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的钱塘江时代，在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设杭州市城市新中心，也就是杭州钱江新城。 2、市场分析: ： 因为崛起的成片楼盘和大学城而被杭州人熟知，而因为地铁的开通，接下来下沙将要打出的“金名片”是“杭州CBD后花园”。下沙拥有13公里的天然港湾，仅凭沿江的一线风景以及15分钟直达钱江新城的沿江大道的优势，下沙就完全可以建成沿江的高档住宅区，成为杭州CBD的后花园。 下沙正崛起成为杭州东部一个适宜居住的“城”，下沙房地产吸引了世茂、保利、金隅、朗诗、野风、华元等众多品牌房地产商，许多有实力的开发商争先布局下沙。而这种房产界知名品牌的不断入驻，也使得下沙房地产形成规模效应。接下来开发区还将推出不少经营性用地，吸引更多有实力的品牌房地产企业，共同打造“宜居下沙”的品牌。 3、政策分析： 住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。一、针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。 二、充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。 三、解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。 4、竞争： 目前主要竞争楼盘有：保利-东湾、世茂江滨花园、朗诗国际街区、伊萨卡国际城以及金偶观澜时代。其中金偶观澜时代与保利东湾非常接近，并且同时具有江景的优势，竞争较为激励 。 5、发展趋势： 第二部分 项目SWOT分析： 一、项目SWOT分析： 优势： 周边风景秀丽，居住环境怡人，还有独特的江景。位于下沙东南部钱塘江畔，东临钱塘江以及开发区沿江大道绿化带，整个项目东南面一线面江，拥有1公里长的无遮挡一线江景，同时项目周边还有200多米宽的江堤滩涂公园，以及杭州东部非常罕见的原生态湿地景观。 靠近大学城，人文气息浓郁。现在人们购房已不仅仅是为了居住，更重要的是为了追求