房地产行业培训PPT房地产企业新项目税务指引及全程会计核算技巧汇总.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 搬迁补偿款的税务处理 《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函[2009]118号) （1）企业没有重置固定资产（用企业搬迁补偿款购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权），或没有改良固定资产、技术改造或没有购置其他固定资产的计划或立项报告，企业应以搬迁补偿款加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用，将其余额计入企业当年应纳税所得额。 搬迁补偿的税务规划与指引 * * 搬迁补偿款的税务处理 （2）企业有相应的搬迁规划，根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，重置固定资产，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，对取得的搬迁补偿款，准予扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出，其余额计入企业应纳税所得额。 搬迁补偿的税务规划与指引 * * 搬迁补偿款的税务处理 （3）企业从规划搬迁次年起的五年内，搬迁补偿款暂不计入应纳税所得额；在五年期内完成搬迁的，搬迁补偿款余额应并入完成搬迁当年的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 五年期满后，如果企业仍未完成搬迁，即使在搬迁规划确定的计划内，在规划搬迁次年起的第六年，也要将搬迁补偿款余额并入当年应纳税所得额，按规定纳税。 【税务指引】： 搬迁补偿的税务规划与指引 * * 开办费的会计与税务处理 开办费不再列入长期待摊费用，与会计准则一致，可以从生产经营当期一次性扣除。 国税函[2009]98号文件规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。 开办费中的业务招待费直接计入开办费，按上述要求一次性税前扣除，不需要做纳税调整。 【税务指引】： 开办费的税务规划与指引 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 下列费用可否列入前期工程费： 1、报批报建费 2、临时设施费 【税务指引】：足额考虑前期工程费 前期工程费的税务指引 税务指引之三 建筑安装工程 建筑安装工程的税务指引 1.甲供材的税务指引 思考：甲供材料与乙供材料的权衡 处理思路 （1） （2） （3） （4） 建筑安装工程的税务指引 2.甲供设备的税务指引 思考：设备的税务政策 处理思路 （1）由甲方单独采购 （2）委托乙方采购 注意：设备需要安装或者施工，必须不能由乙方负责。 建筑安装工程的税务指引 配套设施的税务指引 1.房地产企业自留产权 拥有这部分资产的经营收益，但需要缴纳经营过程中的税金。而且如果属于单独设计、且有投资概算的，必须单独核算成本。 【税务指引】 建筑安装工程的税务指引 配套设施的税务指引 2.房地产企业不留产权 如果不留产权，房地产企业不能取得这部分资产的经营收益，但也不需要缴纳任何税费。同时，这部分资产的建造成本可以直接作为公共配套设施，在企业所得税前抵扣；同时，还可以作为土地增值税的扣除项目，也是直接反映在开发成本中。 【税务指引】： 建筑安装工程的税务指引 1.精装修的税务指引 为何精装修的房子越来越多？ 装修费能否进开发成本？ 2.精装修费的思考？ 赠送行为如何纳税？ 最新政策： 财税【2011】50号 * * 1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。2.企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。 企业促销赠送礼品纳税问题 * * 3.企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。 企业促销赠送礼品纳税问题 税务指引之四 房地产项目销售 房地产项目销售的税务指引 项目多种销售方式的选择 直接销售方式 向购买者投资方式 转让子公司股权方式 房地产项目销售的税务指引 销售方式 征税情况 税负状况 适用范围 操作过程与风险 直接销售 营业税、城建税及教育费附加、土地增