收房细则汇总.doc

1.审查有关证件。建设工程竣工备案表，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。 《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收。2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。 房屋价款结算。物业管理费用。公共维修基金。注意以下问题： 2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换； 2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张； 2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修； 2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期； 2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。 4 收房时要注意房屋的保修期 4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。” 4.2依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 4.3.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； 4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定； 4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算； 5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金 基本对策--购房人有权拒绝。 验房收楼要八点注意事项：　　一、审查开发商的所有文件建筑工程竣工验收备案表；商品房面积实测技术报告书；住宅质量保证书和住宅使用说明书。并且房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。　　二、认真检查房屋质量在质量上以及面积上的问题，三、检查开发商的其他承诺对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺四、注意面积误差双方在实测面积方面存在着正负三的差额，五、算好公摊面积　　要让开发商出具房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，看看您楼层什么地方是需要分摊的面积， 　　六、可拒交代收费用他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金，对此做法，购房人有权拒绝，这些费用可以在办理产权过户时由买房人直接向政府缴纳七、拒交不合理费用　根据有关规定，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。八、注意缴纳物业费　　物业公司不可一次性收取一年以上的费用，是按月、按季还是按年缴纳物业服务费，购房人可以和物业公司自行商定，对有的物业公司收取物业服务费押金的做法，由于没有收费依据，购房人可以拒绝。 一、买房相关税费 (一)商品房买卖应缴以下税费： 　　1、契税　　2、房屋买卖交易手续费　　3、买卖合同印花税　　4、公共维修基金　　5、房屋所有权登记费　　6、房屋所有权印花贴税　　7、权证工本费 (二)税费问题 　　特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。 　　1. 契税 契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳　特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。 　　实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。 　　2. 公共维修基金　　此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。　　税率：房屋成交价 的2%。 　　特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。 　　3、面积测绘费 　　面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测