神奇龙里项目前期研究报告(定位 政策 户型)改方案 .ppt

3F、4F商业布局及动线 商业布局 1、3F、4F商业面积分别为4317㎡，分别为一些餐饮及茶楼。在3F商业门前规划宽度3米的通廊，使之产生环形动线，确保每个节点的商业人流通畅，商气循环。 2、动线组织：裙楼精品商业三层、四层均可通过金龙路、三小道路的楼梯、电梯进入； 电梯的设置确保了到三层、四层的休闲餐饮等目的性消费的便捷性。 * 车流动线 商业动线组织 利用与龙城国际的15米退让线，形成消防车道及卸货区； 并通过消防车道临三小道路一侧无高差的条件下一层进入车库。 * 家居市场 此起彼伏、带活全线的商业兴奋点 商业节点 1 节点1：有极好的展示面，前有大面积街心广场，是金龙大道、兴龙路人流汇集点之一，也是进入超市的必由之路； * 家居市场 商业节点 2 节点2：进入家居市场及上2层平台的交汇点。人流聚集处之一。 此起彼伏、带活全线的商业兴奋点 * 方向二 * 负1F商业布局及动线组织 商业布局 1、本层商业面积为2214㎡，主要为一个下沉式的超市。 2、动线组织： 下沉式超市通过金龙路与兴龙路交汇处的下沉式楼梯进入。 * 1F商业布局及动线组织 商业布局 1、本层建筑面积为4510㎡，主要为集中式精品商业。 2、动线组织： （1) 商业内街通过金龙路下沉楼梯进入 （2）三小一侧通过2个入口平进。 * 1F商业布局及组织动线 商业布局 * 3F、4F商业布局及组织动线 商业布局 1、3F、4F商业面积分别是4155㎡。 2、动线组织：商业三层、四层均可通过商业内街电梯、楼梯进入； 电梯的设置确保了到三层、四层的休闲餐饮等目的性消费的便捷性。 继续保留通廊，形成单店间人流循环互动。 * 车流动线 商业动线组织 利用与龙城国际的15米退让线，形成消防车道及卸货区； 并通过消防车道临三小道路一侧无高差的条件下一层进入车库。 * 此起彼伏、带活全线的商业兴奋点 商业节点 1 节点1、2、3：作为集中商业区的三大入口，是进入内街的主要通道，是进入上层商业的交通节点，也是三四层目的性消费的必经之路，人流非常集中，将有利提升周边商业人气。 2 3 * 原住民——经济实力强，具有一定的地域情节。第二代的区域归属感弱。关键词：本地人/50-60岁/有地自建有房 典型代表描述： 王先生，50岁左右，龙里本地人 家庭人口：4人，夫妻两人，有2个孩子，一个儿子一个女儿，都已经工作，但四口人还是住在一起 居住现状：家里有自建房，修了6层，自己和子女一起住在4层和5层，其余房间出租。 经济来源：自建房出租+生意或工作所得 客户语录： “在这里（龙里）都住了几十年了，朋友亲戚都在这边，习惯了。” “外面的人都觉得龙里治安不好，我们住在里面也还好。” “我们本地人是不会买外面的房子的（商品房），自己都有自己的自建房。” “毕竟是自己修建的，自己住着很方便。” “现在还不会考虑买商品房，等等看。” 客户深访扫描 * 最外圈层依次是：总价、地段 第二圈层依次是：交通、户型、配套 、立面与环境 第三圈层依次是：高层、小高层 第四圈层依次是：30-40万， 90-130 ㎡ 的套三 / 21-30万 ，80-90 ㎡ 的套二 / 套一 / 套四 第五圈层依次是：大客厅、露台、飘窗与入户花园 由面及点划分为6个圈层，从购房决策顺序对本项目意向客户需求进行排序 购房决策特征 第六圈层依次是：城市感、现代感的改变 * 本体分析o * 受地理条件限制，龙里城市发展方向为西北面未来城市新区，东北、东南面的老城区城市扩容区域。 从现有城市发展速度与重心而言，本案地块区域为近期房地产开发热点区域。 从未来城市发展规划而言，本案地块区域为未来城市中心。 城市空间分析 老城区 城市扩容区 城市新区 本案 本案地处龙里城市发展中的老城急速扩容的核心发展区域，未来城市中心，升值潜力巨大 本案 * 依据城区控规，本地块地处主干道交汇处、且本身规划为商业金融业用地； 地块周边紧邻大型广场用地、集中商业用地、大型居住用地、行政办公用地、教育科研用地、体育用地、大面积水域等绝佳城市功能，具备打造龙里封面地标楼盘基础。 城市功能分析 本案 本案周边绝佳城市功能规划，具备打造龙里地标性封面楼盘的优质条件 * 此图可以看出本项目地块占据了 ③ ④风水宝地等条件。 地块风水分析 项目地块负阴抱阳，背山面水，这是风水中选址居住的重要必备条件。 所谓负阴抱阳，即基址后面有山，前面有水。处于这个山水环抱的中央，地势平坦而具有一定的坡度，这样的地块就形成了一个背山面水的风水宝地格局。 项目地块具备风水宝地条件 * 战略选择o * 本项目开发是城市升级的代表，必须