2013天健国际公 馆产权式酒店营销报告40p.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 产权式酒店在南宁的位置…… 南宁目前在售的只有：永恒金钻酒店（西乡塘区/均价1.2万，回报率8%） 在南宁 是稀缺品！ 目前南宁房地产是划分为七大板块，其中 市中心板块：高价快销盘为主；以盛天国际为代表； 凤岭板块：以凤岭北和东盟商务区为突出，高质高价热销复合大盘区域； 西乡塘板块：成熟人文生活区，刚需热销盘为主；有目前南宁唯一在售产权式酒店项目“永恒金钻”； 柳沙板块：生态资源型大盘区；刚需盘为主；少量高端盘； 仙湖板块：大盘区，低价洋房与高端别墅并存；区域分化明显； 江南板块：典型刚需区域之一，经济洋房与别墅齐聚； 兴宁板块：中低端刚需盘集中区域 投资回报率如何定？营销推广思路如何展开？ 案例借鉴：永恒金钻 项目名称：永恒晶钻 项目地址：南宁市西乡塘区大学鲁班路口 占地面积：6.55亩 建筑面积：3.8万㎡ 容积率：7.37 总户数：432户 项目规划：其中地下停车场2层，1—5层为商铺和现代化的I—MAX影院，6—24层为产权式酒店销售，25—29层为写字楼； 项目产品：约40-50㎡/间 项目定位：五星级产权式酒店 销售价格：均价12000元/㎡ 酒店经营方：香港朗月 酒店体量：6-24层，约17100㎡，共342间房 操作方式： 按常规认购方式买入，无论一次性或按揭客户，与酒店签约10年，经营期内年固定回报总房款的8%，季度返还；所获返还收益大于月供，等于0月供； 10年经营期内有免费入住回报110-220天。购买单间的客户，前两年可享受15天/年的标准间免费入住权（第三年开始为10天）；购买两房的客户，前两年可享受30天/年的标准间免费入住权（第三年开始为20天）； 10年经营期内免除所有物业管理费； 租约满期后，业主可选择与酒店续约或按当时市场价出售产权给开发商，或可回收自用。 十年回本=年固定收益回报+年入住回报+年管理费回报； 客户回报： 年固定收益=总房款8%的投资回报4.8万（含税）-年月供23166.72元=24833.28元； 每年入住回报：15*400元/间/天=6000元； 年回报：24833.28元+6000元=30833.28元； 回本时间=投入总金额÷年回报=36万÷30833.28元≈11.7年； （加上免除的10年物业管理费约为10年） 面积 单价 总价 首付60% 20年按揭 月供 50㎡ 12000元/㎡ 60万 36万 24 1930.56 面积 单价 总价 年回报率 年回报额 月回报额 50㎡ 12000元/㎡ 60万 8% 48000元 4000 以购50㎡为例： 回报率选择：递增的方式客户接受度高，更利于销售 盈利，客户接受高，利于销售 盈利，客户接受，利于销售 亏损，客户可接受 亏损，客户接受度一般 轻微盈利，客户接受度低 盈利，客户接受度低 按15000元的单价测算，B座产权式酒店以“回报率递增”的方式实施，既有利于销售，又降低了酒店前期的一个经营成本。 注：本测算为3月份做市调时的测算，数据可能与威斯特测算有所出入，以威斯特测算为准，此处只做选择回报率参考 经多次讨论并与做客户调研，建议选择此方式 按10年每月80-105元/㎡递增回报形式销售 1~5年 6年 7年 8年 9年 10年 11年 12年 13年 206400 43860 46440 49020 51600 54180 56760 59340 61920 以面积43㎡计算，假定总价为645000元/套，回报金额测算如下表： 10年100天免费入住；业主在每年获得高额收益的同时，还获得超值免费入住权，并且权益可以转让或者赠予。 10年免除物业管理费威斯特酒店经营期内，免除业主所有的物业管理费用。 10年0月供还有回报盈余； 按10年每月80-105元/㎡递增回报形式销售 以面积43㎡计算: 面积 单价 总价 首付60% 20年按揭 月供 43㎡ 15000元/㎡ 64.5万 45.5 19万 1528 面积 单价 总价 月回报额 年回报额 月盈余 43㎡ 15000元/㎡ 64.5万 43 ㎡*87.5元/ ㎡/月=3762.5 45150元 2234.5元 客户回报（取10年回报平均值87.5元/㎡/月） 年收益=年回报45150元（含税）-年月供18336元=26814元； 每年入住回报：10*450元/间/天=4500元； 年回报： 26814元+4500元=31314元； 回本时间=投入总金额÷年回报=45.5万÷ 31314元≈14.5年； （加上免除的10年物业管理费约为10年） 营销思路：利用B座产权式酒店热销，带动后期销售 推售总策略： 6月份起封住A座24-31层，