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PAGE 房 地 产 培 训 资 料 深蓝公司简介 房地产基本知识 现场接待流程 房地产销售人员必备的素质 销售技巧 成功学 心态 商业地产基本知识 银行按揭贷款 合同条款讲解和签约技巧 深蓝公司简介 深蓝公司的全名是：郑州深蓝房地产咨询有限公司。 深蓝公司的地址是：郑州市经三路66号金城国际A座1006，公司电话是0371深蓝的含义和由来：100的红和70的蓝,红代表激情和魅力,蓝代表理性与科学; 深蓝公司成立于2004年9月 深蓝的企业文化： 成长和创造型公司 纪律和快乐（中） 认同和回报（宏观） 深蓝员工价值观是：学习和分享。 深蓝公司下设：销售管理部、设计部、市场策划部、行政部。 深蓝公司现在代理的项目和推广的项目 深蓝2005—2010公司发展目标是 （1）05-06地市为主，郑州非主流； （2）07-08地市，郑州及城市为主流； （3）09-10客服中心、广告公司、项目定位、规划建议、园林设计、物业服务等房地产中介综合运营商。 房地产基本知识 房地产：香港叫做物业，是土地及土地上的一切建筑物。两大特性：位置固定性和无重复性。 商品房：由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。（1）房地产开发公司开发；（2）是一种商品；（3）有利润。 经济使用房：国家或房地产开发企业以建设成本向中低收入着出售的房子。（利润率控制在3％） 现房和期房：已通过工程质量验收，并有验收证明即可交付使用入住叫现房，反之叫期房。 现售和预售 商品房预售的条件 持有合法的国有土地使用权证； 持有建设工程规划许可证； 投入开发资金达到工程建设总投资的25％以上； 确定了明确的施工进度和交付日期。 商品房价格因素 土地价格； 房屋建设成本； 配套费用；（电、气、管道、绿化） 管理及财务费用； 营业税及附加； 期间费用； 开发商利润； 商品房五证 国有土地使用证；（土地局） 建设用地规划许可证：（规划局） 建设工程规划许可证：（规划局） 建筑工程施工许可证；（建设局） 商品房预售许可证；（房管局） 土地的取得方式 出让A、招标B、拍卖C、挂牌 划拨 转让 土地的使用年限 住宅70年； 商业40年； 科教文卫、工业、综合用地50年； 加油站20年 契税及税率 土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定的价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。 税率：住宅144平方米以上的按总房款的4％征收； 住宅144平方米以下的按总房款的2％征收； 商业用房按照总房款的4％征收； 征收单位是当地的财政局，征收时间是房屋签约后1个月内，按揭付款的客户是房产抵押后1个月内，逾期将按照每天万分之五进行收取违约金。 印花税：是对商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。商品房买卖双方按照总房款的万分之三进行交付。征收单位是当地的地税部门。 公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位、共用设施、设备的维修养护基金。郑州市目前的收取标准：多层35/平方，小高层以上65元/平方米；别墅45元/平方米。一般由开发商代收交由房管局管理，由业主委员会统一支配使用，接受房管局的监管。 房屋所有权：是房屋的占有权、管理权、享用权、处置权（出售、出租、抵押、继承、赠与）的总和。 两书：住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书主要内容是房屋的质量和保修期限。住宅使用说明书主要内容是：（1）房屋位置图（2）平面结构图（3）室内设备配制图（4）供排水管网图（5）墙电路图（宽带、智能化、强、弱电分布图）（6）采暖设备图。 商品房各部位最低的保修期限 基础设施工程、房屋建筑的土基基础工程和主体结构工程，该工程的合理使用年限。 屋面防水、防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏5年。 供热和供冷系统为两个采暖期、供冷期。 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。 建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高在2.2米（含2.2米）的永久性建筑物。 套内建筑面积：房屋按套计算的建筑面积为套门内范围的建筑面积，包括套内的使用面积、墙体面积和阳台面积。 公摊面积：各产权主体共同占有使用的建筑面积，指各套以外为各用户共同使用，不可分割的建筑面积。 应分摊的公用面积范围：套门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、电梯机房、水箱间等。 建筑面积等于套内建筑面积加分摊。 得房率：套内建筑面积和套建筑面积的比率。多层的得房率一般是85--88％，带电梯的小高层一般是70--75％，连排别墅的一般是98％，独栋别墅是100％