中原地产--上海铭大布洛克商业营销策略报告（37页）.pptVIP

直面本案露天广场，利用前期品牌门店入驻的先决条件，通过保底扣率方式吸引大型百货，完成该楼去化。 招商策略 12号楼工程 物业位置 业态 面积 租金价格(元/日.M2) 预估收益 (元/日) 1F 商业 1058 3.20 3385 2F 商业 985 3.00 2955 3F 办公 730 2.80 2043 3F夹 办公 324 2.60 842 4F 办公 730 2.40 1751 4F夹 办公 324 2.20 712 小计 4150 2.80 11690 业态租售表 面积相对较大，租赁难度增加，可依赖项目临长阳路楼盘入驻品牌的联动效应吸引时尚超市资源，配合租金优惠等方式完成去化。 招商策略 商业板块 物业位置 业态 面积 租金价格(元/日.M2) 预估租金 (月) 11号楼 商业　 6300 2.50 15593 业态租售表 本案办公区域离长阳路较远，可通过前期商业板块招商聚集人气，扩大项目的区域知名度，促使办公板块去化。 招商策略 办公楼板块 物业位置 业态 面积 租金价格(元/日.M2) 预估收益 (元/日) 13号楼 办公 2447 2.50 6177 17号楼 办公 1050 2.30 2428 22号楼 办公 1535 1.90 2920 业态租售表 创意产业板块 物业位置 业态 面积 租金价格(元/日.M2) 预估收益 (元/日) 19号楼 创意产业 396 2.30 911 业态租售表 谢 谢 * * 铭大布洛克策略报告 眼界决定世界 思路决定出路 市场 百货——连锁百货调整逐步成型，品牌商家相继进驻，区域内中高档群体的消费需求已基本得以满足。 卖场——稳固占据零售业较大市场分额。呈现饱和态势的杨浦区消费市场已完成该类业态的全方位覆盖。 区域业态 数码电器—— 以“知识杨浦”为主导，建立具备知识创新特色的现代服务业；不断挖掘区域內各高校对数码电器类的消费潜力。 餐饮—— 营业额保持连年增长，随着五角场板块的日趋成熟及周边众多商务楼的落成启用，餐饮业发展前景将长期看好。 区域业态 个案综述 复城国际。 总建面积：15 万平米 办公楼建面：5.1 万平米 开盘日期：2006年 所处区域：曲阳路板块 保留了电影厂的不少老建筑、老厂房和近百棵参天大树。集住宅、办公、商业为一体的综合小区，层围和式花园办公楼——橘座，21层国际化5A标准办公楼——银座。OFFICE底层商业街及BOX特色商业区。 总建面积：100万平米 办公楼建面：约48万多平米 商铺面积：待定 日租金：4元/平米 个案综述 创智天地。 地处五角场核心位置，坐拥中环线及轨道交通构成的交通枢纽，100万平米建设区域，中心区域提供办公、研发、学习、休闲及文化设施。生活区域提供零售、休闲、娱乐设施以及住宅的多功能小区，为创意产业SOHO族提供一站式服务。 个案综述 财富国际广场。 总建面积：15万平米 办公楼建面：9万多平米 商铺面积：4万平米 所处区域：五角场板块 集商业、办公、休闲于一体，地处五角场繁华商业地段，配套有银行、证券、保险等网点以及会展中心，指纹识别和面相识别门禁系统、商务中心，网球场、游泳池、冰蓄冷绿色中央空调、直升机停机坪；多功能会所、大型宴会厅、健身中心、休闲娱乐中心，欧美风情休闲街等业态 定位 定位分析 地处杨浦旧工业厂区，繁华深处，现今创意产业兴盛之地；东临浦江，与浦东隔江相望；西接大连路办公板块，与虹口近邻；伴随项目周边个案的落成，该区域的主题性亦将愈发明显。 地段。 ——区位揭示高低 本案 距五角场商圈10分钟车程 距外滩15分钟车程 距大学城 15分钟车程 距规划中的油轮码头、观光摩天轮、大连路隧道、杨浦大桥5分钟车程 定位分析 产品。 ——本质决定未来 通过对旧式厂房的改造，赋予项目“block”的街区概念，其功能区块均有明确分类定位，可满足不同商家的需求，为中高档特色的商业中心提供一流的硬件条件。 定位分析 大势。 ——前景提炼价值 伴随“知识杨浦”的战略目标全面实施，使其相关机构业已相继启动，逐渐形成一系列核心优势产业，并以上海“创意CBD”吸引各界高知人才及创意资本。同时，杨浦高档住宅价格一路走强；居民文化水平与消费潜力稳步上升，区域内人口素质发生重大变化。 定位分析 客群。 初期策略 中期策略 长期策略 招商客群： 不满足长阳路板块现有商业格局，对本案租金有一定承受能力的餐饮、娱乐、休闲业态。 办公客群： 主要针对刚走出高校学园的企业创业者及因杨浦区旧厂房改造工程慕名而来的创意设计人员。 消费客群： 项目周边商品房业主，以其稳固高端的家庭收入形成本案最初的规模性消费力  客户演变 ——需求催生定位 招商客群： 通过本案前期客源积累，带动项目整体人气，集中市区知名餐饮、娱乐、休闲业态，打造其在长