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儋州骑楼小吃风情街项目 设计任务书 海南骑楼城投资有限公司 2013-3-18 第一章 项目概况 项目概况： 项目名称：儋州骑楼小吃风情街 开发商：海南骑楼城投资有限公司 基地位置：项目位于儋州市人民东路，规划中的骑楼小吃风情街西至东四路，东至东二路，南至美扶村，北与中兴大道相连。 区位状况：项目位于儋州市中兴大道旁核心位置，项目周边已形成 行政、住宅、酒店等多种功能的建筑集群，物业已投入使用，区域商业需求潜力巨大，氛围日渐浓厚。 项目定位： 本项目集美食、购物、休闲、文化、客栈、步行街、观光加工坊及商务办公为一体的综合城，该项目不仅是一个民生工程，同时也是一个旅游景点，建设具有传统与现代相结合的南丰骑楼综合建筑风格。 目标客群定位 1. 本项目锁定的客户，项目定位的中端与中外游客本地客户群体。 2. 商户定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商，以及中小型本地经营户。 项目设计理念： 作为儋州市重点项目，项目承担美食、购物、休闲、文化、客栈、、办公等多种城市发展功能。其中商业功能作为城市开发区核心配套的价值尤为明显，必须呈现出城市级区域配套的规模和品质，同时居住、办公的规划设计也应符合区域核心位置的相应特征。 项目整体设计理念遵循如下原则进行：区域级、大配套、多功能、适度超前的中高端规划定位。 商业部分设计理念：内外街区结合规划、多业态商业、符合城市级形象定位、一站式纽带消费（满足购物、餐饮、娱乐、休闲多种商业消费需求）。 五、项目经济技术指标： 项目占地81102㎡，约合122亩，建筑面积约24万㎡。其中商业建筑面积约18万㎡，地下室建筑面积约6万㎡。容积率小于2.3，建筑密度50%。 六、用地性质、现状、市政条件 用地性质：用地现状：市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备主入口设置应保证良好的可视性，交通的可达性、标志性；要考虑服务性出入口的设计。在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器等。建筑出入口应重点关注入口的尺度、品质和可见性。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。室外绿化尺度不宜过大，，绿化植株避免遮挡主入口﹑底层商业； 应对停车的管理方式和控制装置进行分析与选择。在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足消防车出入的需要。临时和紧急停车位并相应设计停车场引导系统。 在建筑适当位置可考虑设置雨蓬，其宽度应满足雨天方便落客的要求。 商业设计要求 1、设计总则 本项目中的商业业态呈多元化，在业态上又分为购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态，在商业规模上又集大型主力店、次主力店、各种零散店面等于一身，每个位置的商业单元有着不同的商业规划指向性，体现在商业业态、商业体量以及与周边相邻商业的关联作用。 2、商业定位 1）商业市场定位 填补区域空白的商业旗舰，区域消费群全新消费方式的引领者，旅游5A景区第一商圈的缔造者。 2）商业形象定位 中端品质商业物业的产品线，同时向中低端聚集人气的商业业态以及中高端体现产品形象的物业进行延展，对其进行区域性的分配，达成梯阶式的商业布局，形成档次、业态以及消费动线较为丰富的产品线，符合核心商圈一站式消费的标准。 3、商业功能设计 购物：品牌休闲服饰专卖、运动品牌店（工厂店）、金店（珠宝）、鞋店、小型饰品店、大型音像店、AV体验店、通讯产品旗舰店、特色超市、儿童用品店、钟表店（眼镜店）、婚纱影楼、电器城、数码城、本土特产、农贸集市等 餐饮：中餐、火锅、私房菜、海鲜、西餐、中西连锁、西式快餐、日韩餐厅、烧烤、老爸茶、海南小吃、中华小吃等 休闲娱乐：咖啡、茶艺、酒吧、KTV、网吧、健身馆、动漫电玩、影视剧场等 配套服务：书店、洗衣、SPA美容美体、药店、邮政、旅游服务站、金融等 其他：经济型商务酒店 单体业态商业属性定位 1#、2#楼物业属性：西大门一侧的形象性，以及小吃及各式美食与超市的联动性，主力店中高端品牌商业。 适合业态：品牌餐饮业态、日用超市。 注:1、2 、6号楼之间加盖网架玻璃顶棚 2、以提供资料为准 3#、4#楼物业属性：由于商业建筑长度较长（200米左右），具备较佳的延续性，作为系列商业业态规模实现，提升整体价值。 适合业态：靠规模业态体系拉动人流，儿童购物、儿童电玩游戏、休闲餐饮、办公、文化展览，影视多功能厅。 注:以提供资料为准 5#楼物业属性：商业步行街西门主入口位置电器、数码、金融、证券），人气拉动的次主力店方向业态。 适合业态：能够承受较高租金，亦能拉动消费人流的购物及休闲类业态（包括体育、酒吧）。 注:以提供资料为准 6#楼物业属性：但须与东侧集中商业形成对应，形成两头拉升带动中间的商业体系 适合业态：规模较大能调动人气的业态，餐饮与宴会方向，内街商业与配套商业结合业态设计。 注: 1、以提供资料为准