2010武昌领秀苑营销策划方案89p.pptVIP

分析总结： 1、本项目周边商业环境较好，居住人群相对集中。配套设施完善，但是新政的出台导致市场情况不太乐观。 2、本项目周边私营企业、经商人仕较为集中，有大型消费购房的市场潜力。(高收入人群集中) 项目应对策略 突出优势，强力推广；以区域客源为重点，大力吸纳，加大周边宣传力度，做好动线封杀。 以项目自身的地段优势,吸引区域高收入人群 以项目自身的产品优势,吸引区域，周边区域客户及二次置业客户 物业管理档次的提升加强物业公司的物业服务品质.以专业化、亲情化的物业管理来吸引周边客户群体。 控制好入市时间，最大限度减小来自武汉市同类产品的竞争压力 加强现场包装的质量和设计感现场包装的档次能够直接反映项目的品质感。项目在现场包装过程中，要体现 设计感。项目围板，样板间，看房通道以及营销中心内的设计，物料的设计，包括员工的服饰等都要力求新 颖和质感.以体现品味。 SWOT分析 根据上述SWOT分析，对本项目策略作如下思考 项目SWOT分析 项目商业开发策略 优势（S） 地段优势 交通优势 潜力优势 客户优势 配套优势 劣势（W） 周边环境差 地价成本高 项目体量较小 噪音较大 机会点（O） 区域供量较少 成熟商业配套 交通规划潜力 客户群体丰富 策略一 利用机会，强化优势 策略二 利用机会，减轻劣势 威胁（T） 市场竞争威胁严重 房地产新政出台导致购房下降 策略四 发挥优势，规避威胁 策略三 弱化劣势以应对外来的威胁和挑战 SWOT分析 2010年武汉市场基本状况 领秀苑项目定位分析 区域价值突出，前景广阔 区域成熟的商业配套 区域教育成熟 便捷交通配套 区域未来发展的潜力 项目地段优势 周边大规模成熟社区 价值 项目综合价值体系 定位分析 回归项目本质找寻突破点…… 寻找价值信息（FAB分析） F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性 A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势 B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值 我有什么 我好在哪儿 我能给项目带来什么价值 定位分析 F（Features） A（Advantages） B（Benefit） 城中心高潜力区域 便利交通、成熟度高 强昭示性、阔视野 教育氛围浓郁 成熟生活配套 价值升级地段 品牌开发商品质保证 产品细节打造 对应客户奋斗、拼搏追求胜利的积极生活态度的阶层感 对应客户追求高品质与个性生活 便利人生 享受生活的姿态 城市中坚阶层的品质与便利生活典范 定位分析 已售项目市场定位 在售项目市场定位 中高端 中端 中低端 弥补空白,适应新的市场趋势和需求 我们的目标客户群？ 高端 预计其他预售项目市场定位 市场定位: 引领高尚名仕住宅 未来武昌中南区域规划 领秀苑 定位分析 项目定位 通过客群形象塑造，确立中高端定位 本项目交通便捷，道路四通八达 本项目地处中南核心区域，周边商业、教育、医疗、生活等配套成熟。 本项目由于客户群体独特性，属于武昌等区域成功人仕。 故定位为 大城新都·V派先锋 定位分析 2010年武汉市场基本状况 领秀苑项目定价分析 根据多方调查，武昌区域购房消费心理价格比较保守，显示八成多的消费者可接受区域心理价位是8500-9500元/平方米左右（住宅），有较少部分高收入人群可接受10000以上心理价位。故在对项目定价时，我们采用两种方式来对项目进行初步定价： A、项目住宅基础定价（均价）建议(市场均价公式法) 基础定价（均价）=（项目地块市场行情价×权值+消费心理价位上限×权值）×附加值系数×加速资金回笼系数×权值+平均分析价格×权值=（8500×0.6+8500×0.4）×1.15×0.9×0.6+8500×0.4=9967.1(元/平方米) 由上述公式推出均价在：9967.1元/平方米 定价分析 B、项目住宅对比法---项目定价推算模式 性能评分 比重 百端景 中南国际城D座 滨湖名邸 领秀苑 静安上城三期 位置地段 25% 6 6.5 6 7 6 周边配套 15% 7 7 8 7 6 出行交通 15% 6 7 6 8 6.5 建筑形象 12% 7.5 7 7 7 7 楼宇配套 13% 8 7.5 7 7 6.5 户型 5% 7 7 6 7 6 园林绿化 5% 7 6 5.8 6 7 物业管理 5% 5 5.5 5.5 6 6.5 附加值 5% 6 5 5.5 6 5 项目性能得分 8.1 7.42 6.6 6.5 6 项目修正均价 （毛坯成交价） 13000均价 11000均价 9300均价