2011北仑项目报告114p.pptVIP

目前整个酒店市场以中档为主，五星级只有一家 北仑旅游商务随着城市发展逐渐增加需求，目前区域内缺乏有影响力的品牌酒店 未来酒店市场空间较大，同时未来竞争形式严峻 区域内醒目开发出高品质的酒店产品，完善整个项目的配套。 酒店市场——小结 区域房地产市场处于供销两旺状态 区域商铺成交价较为平稳，呈缓慢上涨趋势 区域住宅需要保持平稳，但刚需性明显 区域公寓供销状态跌宕起伏，价格态势平稳 区域内商业项目开发多配合住宅产品 市场总结 鉴于目前市场状况商业， 住宅综合体发展潜力大 市场分析——小结 part4 项目分析 地块概况分析 地块概况 项目位于北仑中片区泰山西路以东，松花江路以西。 项目周边主要以企业为主，具有一线运河景观资源，有一定的商业配套。 项目地快可及性较好，泰山路可直达北仑中心。 对外交通到北仑客运站直线距离不超过5公里，另有高速宁波大契疏港公路，可直达台州，舟山等地 项目地块为规模较大的工业用地；具体用地相关指标需进一步确认 * 地块经济技术指标初步方案： 用地类型 占地面积(亩) 建筑面积(m2) 容积率 高度(m) 住宅用地 105.5 ？ 2.0R≤3.0 24.0h≤40.0 商业用地 ？ 24.0h≤40.0 层数 容积率 4~5层 1.0~1.2 6~7层 1.2~2.0 8~11层 1.6~2.2 12~18层 2.2~2.8 19~33层 2.8~4.5 假设平均层高为3m 工业用地 总建筑面积较大 地块综合容积率未定 商住比例未定 从容积率角度 在住宅容积率范围内高度范围为12～30m 在商业容积率范围内高度范围为24～60m 地块概况 项目指标 地块概况 松花江路 大港六路8号 宁波热电股份有限公司 浙江祥宁汽车城 泰山西路 地块理解 地块理解 地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值 经济指标：商业综合用地，总用地105.5亩 区位条件：位于中心片区交通便捷，紧邻岩河，环境良好。 配套条件：周边有一定的配套设施，目前属于开发阶段会逐渐完善。 交通条件：对外交通到北仑客运站直线距离不超过5公里，另有高速宁波大契疏港公路，可直达台州，舟山等地 地块条件：地块较为规整，可及性良好，具有开发潜力 环境条件：周边拥有小区和企业，生活工作气氛浓厚。 地块价值评估 地块价值较高，亮点突出 区位形象 社会人文 生活配套 交通条件 环境污染 自然景观 土地级别 土地性质 差 较差 一般 良 优 权比细目 地块亮点突出，地理位置优良，交通可及性极高，交通条件优良 地块周边环境较好，无环境污染源 生活配套逐步完善，配套基础较好 区位形象较好，将成为未来北路最具品质的区域 地块发展不稳定障碍点 障碍点 4、变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱. 1、现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险。所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证。 2、土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。 3、工业用地是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变. 地块发展不稳定障碍点 工业用地 商业用地 1.原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿 2.国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件 ，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监督部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让 3.经招拍挂出让后产生新的土地使用者，新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同 ，按合同约定缴纳土地出让价款 4.土地使用者按土地出让合同缴情全部土地价款后，办理土地使用证 项目分析 优势(strength) S1 新城核心区，地理位置优越； S2 周边里仁、世界湾等高档小区云集，高人气保障； S3 生活配套齐全，临近区政府、体艺中心等平台； S4 大规模优势，综合体项目； 项目swot分