2011中山天乙海岸名都高层洋房启动方案59p.pptVIP

突破区域的 大盘 软件 大盘形象的确立 广覆盖、针对性的营销推广 极致的品质展示 客户现场体验式的流程 早期在操作别墅产品时，已经树立滨江别墅大社区的概念，并有效吸引外区客户 早期的推广着力于顺德容桂，从报广、短信、电台等都着力针对了容桂客户； 在顺德与中山交接的项目周边设置了三面户外T牌主打大盘形象； 另由于别墅产品的辐射市场区域相对洋房较广，在后期推广较少的情况下仍保持有一定的上门； 本案在东凤及容桂两地的高端圈层具有较大的影响力，大盘形象逐渐凸显； 客户来源 批数 占比 桂州 424 33% 容桂其他居委 320 25% 大良 172 13% 顺德其他 81 6% 东凤 158 12% 中山其他 57 4% 佛山（除顺德） 50 4% 通过别墅社区的拉动，将高层洋房以独立组团的形式形象进行推广 将洋房在本项目定位为依托于别墅社区，又具有独立豪宅气质的产品； 通过独立的形象进行推广； 设立独立的组团案名，如天墅、峰居、上郡等； 针对外区客户做相应推广，务求有效受众，植入大盘概念 除常规的报广、短信、DM、电视广告，建议增加： 1、于外区主要干道（如105国道鹿茵酒店路口）及重要商业点（如天佑城）增设户外广告牌； 2、与外区高端场所设外展（如保利水城、大良永旺购物中心）； 3、与外区高端群体（如大良商会））进行合作，与项目现场举办活动； 4、增加楼体灯光字、楼体条幅吸引路过的客户； 创造展示的空间，优质的展示才有可能被客户主动传播出去，拓展项目市场 先展示，再销售； 把项目的园林、会所，示范单位等展示做到位； 参考案例： 菊城建华花园 为客户进入项目开始就设立一个标准的体验流程，感受项目品质，接收人文方面的软性传播 在客户进入项目开始，为客户设定参观的路线； 在路线上不止营销道具； 现场服务体现豪宅品质； 通过现场的活动营造卖场压力； 让客户在参观过程中： 1、感受项目品质； 2、感受人文细节； 3、体验物管服务； 4、认同项目价值点； 综上，项目在硬件上已经具备区域突破的条件， 同事也能够创造区域突破的软件条件； 而项目主力应吸引哪部分外区客户？ 本地客户 本地地缘 客户 周边客户 外部客户 无任何地缘关系客户 其他 顺德其他镇区客户、中山其他镇区客户、广佛客户 顺德南部镇区客户、中山北部镇区客户 东凤本地、容桂客户、小榄客户 客户分类 置业用途 特征 置业关键因素 需求 套内面积区间 承受总价 顺德私营企业主、大生意人 投资 经济实力非常强，关注物业升值潜力与租金回报 价格、路段 2-4房 70-150㎡以上 30-100万 顺德私营企业主、大生意人 自住 注重项目的尊贵感、注重身份及体验，关注项目环境及资源 价格、环境、物业档次、周边配套 3-4房 120-160㎡以上 80-140万 顺德中高层公务员 自用 注重项目的尊贵感，注重风水和子女教育，有一定的群居特性 教育配套、物业档次、周边配套 3-5房 150-220㎡ 100万以上 本地私企业主、中高层公务员 自用 注重生活的舒适和便利，讲究身份感与品质感，注重子女教育，注重风水 居住环境、物业档次、周边配套、教育配套 3-4房 110-150㎡ 50-70万 外来生意人 自用 经济实力较强，注重生活配套和经商的便利程度 交通、配套、升值潜力 3-4房 100-140㎡ 50-70万 小榄投资客户 投资 经济实力较强，关注物业升值保值能力，关注变现速度 升值潜力、配套 2房 70-130㎡ 100-120万 本地普通客户 自用 工作较为稳定，收入较高，注重物业配套及交通，对价格较敏感 交通、配套、居住环境 3房 90-110㎡ 40-60万 来自其他区的投资客 投资 投资抵御通胀，升值、保值、关注短期收益率 升值潜力、配套 2-3房 80-100㎡ 40万以上 项目目标客户的可能性定位 客户定位 客户定位 项目的客户以顺德高端客户为主，集中在南部4镇 核心客户群 重点客户群 游离客户群 偶得客户群 核心客户：顺德私企业主、顺德投资客户 重要客户：顺德公务员、本地私企主、公务员、小榄投资客 边缘客户：外来生意人、本地普通客户、周边普通客户 偶得客户：广佛中珠江投资客 从重要性程度分类 策略 启动方案 1、高层洋房启动策略 2、启动关键点 以景观、噪音、朝向、户型将洋房氛围4个区域，其价值排序为3 ＞ 2 ＞ 4 ＞ 1； 区域1及区域4整体套数较多，共1532套，且户型单一，为实现走量的出货重点； 区域3及区域2视野开阔、尽管优越，共565套，为实现价格的优质产品； 户型 套内面积 户型说明 户数 总套数 A1 122.25 三房二厅二卫带入户花园 2