2010重庆康利尔龙洲湾项目营销思考 61P.pptVIP

基于以上营销基础的建立，项目首期342套产品预期销售周期：3个月 首期产品销售价格预期：4850元~5000元/平方米 希望与您携手 共创未来！ Thank you, Wish you a good day! * * 与此对应的是…… 巴南区历史悠久，前身是千年历史名邑巴县，早在3000多年前的商代，巴人就在此繁衍生息，立国建都——巴渝文化的代言。 项目建筑立面富有文化气息，还与生活的内涵——水岸文化生活的代言。 巴县衙门选址即在项目对面，希望打造成为巴南标志性旅游景点——巴渝文化精髓的代言。 项目营销定位 重庆第一个水岸文化生活社区 一方面，通过对巴南文化的深度发掘满足巴南自身客户的区域情节；另一方面，通过高端客户群体对文化理解的清晰定位，打造其具有精神归属感的生活圈。 处于第一的位置，总有更多的话题可以引起讨论，获得消费群体更多的关注。 项目营销定位形象演绎 有内涵的生活 有故事的家 项目案名建议： 水岸金洲 水印长洲 通过挖掘巴南一些具有文化深度街道特点，将其用小品雕塑的方式表现出来；一方面体现出项目文化主题，另一方面，在展示期间通过繁华的夜景昭示其未来的繁荣的城市生活！ 车辆行使中的巴南滨江线，当所有项目的广场都展示出一致平淡的内容时，这里的广场却可以成为阅读城市文化的标志——星光文化广场 在对面的巴县衙门只有其形的时候，或许星光文化广场更具有吸引游客的兴趣！ 主题园林：不仅仅体现出园林的精致的观赏性，更显示出项目社区生活内涵和生活趣味，使少有其趣、老有其乐！ 水景主题和就地取材的原石搭配，充分体现出浓郁的重庆本土山水情结 繁华之中所沉淀的，不仅仅只是记忆，更是生活中的那一丝淡定！ 与项目开发理念对应的主题售房部及样板房，全方位展示项目品质及格调！ 教育——展示文化的根基 引入较为社会上知名度较好的幼儿园，在可能的情况下，与区域内较好的小学形成联谊，为业主子女提供较好完善的教育体系。 项目商业——形象支撑基础 精明的自持使项目入驻商家更有针对性，对项目的主题和形象有较好的支撑！ 项目商业定位 功能定位： 35%满足社区客户生活的配套型商业； 65%为辐射龙洲湾周边片区及未来部分旅游型客户； 项目商业形象定位 还原重庆水岸的优雅时光 建立超越竞争的 项目整体推广战略 形象展示策略 组合媒体策略 事件营销策略 活动营销策略 昭示性展示 售楼处展示 景观示范区示 主题样板层展示 户外覆盖计划 平面媒体营销 细分渠道营销 样板示范区开放 品牌合作单位 签约仪式 …… 项目整体推广战略 圈层活动酒会 国学茶艺表演 …………！ 价格策略 低开高走策略 紧迫性推售氛围； 少量加推策略 形象展示策略——昭示性展示 形象展示策略——售楼处展示 形象展示策略——景观示范区展示 形象展示策略——主题样板房展示 组合媒体策略——户外覆盖 在鱼洞人流较为集中地方及鱼洞出行节点路线设立户外广告，达到项目形象传播 组合媒体策略——平面媒体 组合媒体策略——渠道细分 公交车车内挂旗（鱼洞~朝天门、解放碑）公交车； 项目楼体发光字； 手机短信； 轻轨开通后车内吊旗。 价格策略——低开高走策略 低开高走价格策略对项目操作的有利方向： 前期低开，便于项目快速集中客户，拥有较好的客户基础，从而能在后续销售中通过业主活动提升项目现场人气； 首期客户购买后，在后期增值的过程中业主感受到获利的效应，更愿意推荐朋友购买； 有利于项目价格的持续调整，与市场进行紧密的结合。 普通销售模式转化为 ”喊控互动“模式 开盘销售营造 ”紧迫认购“环节 对各细节进行精准把控 保证项目到场客户95%左右的成交率 开盘营销组织 场地功能板块划分明确 场地动线合理组合 工作人员责任明确 细节是最终成功的关键！ 价格策略——紧迫性推盘策略 价格策略——少量多推策略 首期建议推出一期中的一栋产品，在客户基数大而数量少的情况下，能够对人气和价格起到较好的保证，随后采用分批推售的形式，集中在周末进行持续少量推盘，保证每次推出都能消化到70%左右，剩余30%在后续进行消化，使项目价格能够获得阶梯的提升，并能在市场上保持较好的效应。 事件营销策略——样板示范区展示 事件营销策略——合作单位签约 在媒体与信息越来越发达的今天，传统广告模式对于消费者的影响力正在减弱，消费者对信息越来越排斥。在这种情况下，活动营销的价值正在日益突显，它具有规避消费者接收信息的阻力，提高消费者的参与热情，并加强注意力与认同感的作用。 活动营销策略——文化展示活动 活动营销策略——名家茶艺及书画演绎，提升文化附加价值 渠道拓展——建立立体化营销体系 渠道1—— 与项目主要产品具有购买实力的周边企业的互动，通过小型产品推荐会针对巴南周边大中企业员工进行项目针对性传播。 渠道2