2011年苏州2003-B-42地块初步可研报告（94页）.pptVIP

谢 谢！ 苏州轻轨与上海轻轨在湖东驳接，使得上海与苏州市区之间的交通时间缩短，同时在两城市房地产价格的落差作用下，将吸引部分上海客群流入苏州。城市轻轨和快速公交系统的建设，将园区与吴中区、中心城区、新区之间的交通时间缩短，增强了各区域间的商务往来。 * * 据统计显示，目前园区的写字楼已建成的有14栋，总体量达到近50万平方米。从写字楼的品质上来看，苏州目前有超过一半的甲级写字楼位于园区，而未来供应的80%也位于园区内。正是看到了楼宇经济的巨大产出和作用，园区在确定CBD发展规划时就确定了发展楼宇经济的思路。 ???据了解，园区CBD规划面积约5平方公里，建筑面积约1200万平方米。其中就规划包括了80米以上的高层和超高层建筑100多幢， 200米以上的超高层建筑20幢，300米以上的超高层建筑3幢。目前，CBD规划范围已有国际大厦、世纪金融大厦、建园大厦、星海大厦、尼盛万丽酒店、海天广场、国检大厦、商旅大厦以及科文中心、博览中心、行政中心等项目建成投用，已吸引超过500多家各类商家企业入驻。同时，以高标准、高要求、高速度推进环金鸡湖CBD等重点功能区域开发，特别是加快东方之门、环球188、恒宇国际中心以及九龙仓、新鸿基等项目建设和启动，力争在三年内建成10幢以上总部经济写字楼， 50幢左右的高层和超高层商务楼群。 * 东环大润发写字楼 相城区一开始就被定位为苏州城市副中心，以绿相城、水相城为目标，区政府在道路规划、环境建设方面先后投入巨大人力、物力、财力，借助其先天的地理优势，着力打造成苏州第一个商贸物流区。 * 相城区一开始就被定位为苏州城市副中心，以绿相城、水相城为目标，区政府在道路规划、环境建设方面先后投入巨大人力、物力、财力，借助其先天的地理优势，着力打造成苏州第一个商贸物流区。 * 第三部分 本项目可行性分析 地块属性 产品设想与测算 产品设想 产品设想 1、总体定位 本项目具备了开发高端写字楼项目的先天条件：如便利的交通条件、良好的自然资源、苏州高新区的核心位置，与运河西岸的SND（苏州高新管委会）隔河相望。因此，建议定位为高端的写字楼与服务式酒店公寓综合项目（部分商业作为配套）。 2、产品类型 建议以写字楼为主要物业类型，部分设置高档酒店式服务公寓，聘请知名的酒店管理公司（奥克伍德、雅诗阁等），剩余部分做写字楼与酒店式服务公寓的配套商业。 这样设置的原因在于，一方面可以提高整体物业档次，另一方面增加客户群，减少风险。同时酒店服务式公寓的所需要的配套可以消化掉裙楼的商业。我们认为本项目不具备做大型商业的条件，只建议设置高端物业的配套及部分精品店。 备注： 1、上表为土地拍卖时的成交情况。目前土地成本约2亿元（1.4亿元的土地成本，6000万元的拆迁成本）； 2、该项目土地证取得时间为2009年，土地使用年限为2009-2049年。 地块指标 初步规划方案 备注： 1、该规划指标已经比拍卖时有所突破， 最终指标需进一步核实。 地块指标（根据设计方案） 项目名称：苏州2003-B-42地块项目 面积单位：平方米 　 　 　 　 　 　 　 建筑面积 总建筑面积 113086 土地面积 16841 其中：地上建筑面积 75784.5 建设面积 16841 地下建筑面积 37301.5 环境面积 12631 其中：车库面积 37301.5 容积率 4.500 摊入地上面积 　 开发期数 一期 不可销售面积 　 开工日期 　 公建配套面积 公建配套面积 227.3535 竣工日期 　 其中：会所 0 　 　 物管用房 227.3535 　 　 分类面积 　 建筑面积 销售面积 户数 地上 地下 地上 地下 （户） 高层 75784.5 37301.5 75557 0 　 　其中：住宅 0 　 　 　 0 　　　　写字楼 45000 37301.5 44773 　 　　　　商业 10000 　 10000 　 　 　　酒店式公寓 20784.5 　 20784.5 　 260 独立车库（个） 　 564 　 　 　 其他 　 　 　 　 　 小 计 75784.5 37301.5 75557 0 　 分类面积累计 113086 75557 　 经济效益估算 假定条件说明： 1、土地价格按照已发生的成本（1.4亿元土地+6000万元拆迁）约2亿元计算，楼面价格为2640元/平方米； 2、成本参考宁波研发园写字楼三期成本预估； 3、写字楼部分面积建议设置为4.5万平方米，考虑公共部分装修，销售价格按照2万元/平方米预估； 酒店式公寓面积建议设置为