2011怀化舞阳大道项目前期策划报告104p.pptVIP

容积率说明 经过测量，项目初步规划1464户，根据总建筑面积的户均分配。单户面积达到137平方米，在详规阶段，与市场结合相背离，无法实现容积率。 商业分布过于平均，无法形成区域商业，后期可通过单栋大体量的集中式商业来带动，使本项目的整体价值提升，并有效平衡容积率。 项目整体开发思考及住宅和商业规划调整建议 整体布局建议 住宅规划建议 商业规划建议 东区块酒店与公寓建议 规划调整建议 主景观轴：建立以“南北”为主“东西”为辅的主景观轴，建立以硬铺装为主的互动式公共空间为各组团联系纽带； 营销中心放置于神龙路口，并配于适度的园大及广场提升展示价值 启动区以营销中心为核心，由北往南依此推进。 1、整体布局 明晰主要景观轴线，协调商住关系 对于高容高密度户型摆布，需要不断的创新并获得产品的均好性与最佳的居住体验 传统布局 创新型布局 住宅规划布局 主入口 4+28F 2、住宅规划建议 布局（南北向，板式楼） 增加住宅南北朝向的数量，减少东西方向产品，减少因朝向而致使产品贬值的因素； 住宅排布采用板式一梯四户布局，增大东西向面宽利用率，使得户户朝南，提升产品品质 景观（多组团，多节点，小围合） 将主景观轴线上的景观面与次景观轴上的景观面相连接，形成产品与资源的最佳结合，并使产品价值因资源价值而得到普遍的提升； 分期（展示前置，园林呈现） 靠近营销部区域作为第一起启动，小量推出市场，同时启动期也具有大量的园林景观，有利于前期销售，降低市场风向； 住宅调整建议 127-139平方米 105-110平方米 一梯三户板式楼产品示意，户户朝南，结构方正，紧凑，空间利用度高 户型建议 133-135平方米 一梯四户板式楼示意，超大阳台、入户花园、户内庭院以及户户带大飘窗等，都是提升户型附加值的重要手段，给客户强烈的实惠感 84-90平方米 户型建议 一梯四户板式楼示意 88平方米 135平方米 户型建议 3、商业 ①神龙路临东区口规划四层集中式商业，上面加28层高层住宅，先期只建临时性营销体验中心，配以大面积园林广场，增加展示，项目开发最后阶段再建设，实现收益最大化。 ②增加该区商业层数，与①区形成联动，并平衡其它商业区的容积率。 ③保持不变，减少进深。 ④保持不变，减少进深 。 ⑤降低一层，变为二层商业，减少持有风险 。 4F 3F 2F 2F 2F 1 2 3 4 5 商业调整建议 非主城市核心区非五星级酒店，现有规划的酒店面积过大，建议总建筑面积控制在2万平米以下，降低前期投入，以便于更合理的安排项目的资金使用，保证现金流。 建议定位为商务型酒店，客房控制在200间以内，规避经营风险 。 公寓的建筑外立面可以规划为公建外立面，增加昭示性与城市感。 公寓面积建议做少量一房一厅、主力产品以二房与小三房为主，兼顾办公用途。 4、东区酒店及公寓规划思考方向 东区调整建议 粮油市场主入口 东区规划探索： 1、临舞阳大道一侧排布高层建筑，形成壮丽的城市景观 2、增加酒店的区域昭示性，使之成为第一景节点，酒店高度17层，首层规划大堂及配套商业，二层规划西餐厅，三四层为中餐酒楼，五至六层为KTV或桑拿中心，七至十六为客户，不高于200间，17楼为会议中心或多功能中心。 3、商业与办公楼建议规划8层左右，可做为弹性空间，适度考虑未来商业用途。 4、青年公寓建议24层，主力户型为80-120平米的精品居家用途。满足周边生意人与年轻群体的居住要求， 酒店 商业或办公 青年公寓 东区调整建议 本项目商业定位 商业发展方向思考 商业业态定位 酒店后期运营思考 住宅价格预测 根据项目商业自身规模、前期粮油市场的定位和周边商业的分析，我们最终为该商业做出以下二种商业定位： 商业定位思考 定位一：怀化家居建材专业批发市场 做项目“粮油批发市场”定位衍生业态 定位二：河西娱乐餐饮休闲街 依托特色餐饮、娱乐产业提高区域人气，提高商业价值 传承海派精髓 延续品质经典 新的找寻 一个城市化的过程始终也是丢失的过程，丢失的过程也始终是寻找的过程。 点燃生活激情的浪漫因子。 ART DECO,THE ROMANTIC SMALL OF LIFE. 这是一个富有情趣的单词组合，贯穿于20世纪的设计史。在30年代，它是逃避现实的幻想家，而在后极简时代，却成为装饰平淡生活的浪漫因子。它就是Art Deco(新装饰)。 概念引入 每一次复兴都一次追溯 所谓的复兴不是把人拉回到过去的生活里，恰恰相反，它使其钟情者可以勾画自己的未来生活。 概念引入 建筑需要时间的丰满 历史是需要沉淀的，你可以在一夜之间建起世界第一高楼，但你不可能在一夜之间积淀历史。 所有艺术风格的成长都在被不断运用的过程中，经一代又一代设计师们反思而不断丰满。 概念引入 概念 建筑形式 附加值 1