2012年大连庄河地块考察分析报告.pptVIP

2012.5.18 大连庄河 地块考察分析报告 目录： 一、庄河城市概况 二、庄河房地产市场分析 四、项目地块研究 一、庄河城市概况 二、庄河房地产市场分析 三、典型项目分析 五、项目地块考察结论 一、庄河城市概况 1、地理位置 庄河市位于辽东半岛东南部，黄海北岸，东与东港市毗邻，西靠普兰店市以碧流河分界，北邻岫岩、盖州市南濒黄海。与大连距离约171公里，丹东约160公里。 2、行政区划分 全市辖5个街道、15个镇、4个乡、2个民族乡：城关街道、新华街道、兴达街道、昌盛街道、明阳、青堆镇、徐岭镇、黑岛镇、栗子房镇、大营镇、塔岭镇、仙人洞镇、蓉花山镇、长岭镇、荷花山镇、城山镇、光明山镇、大郑镇、吴炉镇、王家镇、鞍子山乡、太平岭满族乡、步云山乡、桂云花满族乡、兰店乡、石城乡。市政府驻城关街道红岩路461号。 3、人口情况 总人口约100万人，其中市区人口约30万，周边乡镇约70万。 4、经济情况 2011年，全市实现地区生产总值605亿元，环比增长26%；地方财政一般预算收入25亿元，环比增长31.9%；固定资产投资500亿元，环比增长30.5%；社会消费品零售额116亿元，环比增长20%；农民人均纯收入11750元，环比增长15.1%。县域经济基本竞争力跃升全国百强县（市）第44位。被评为“全国中小城市综合实力百强县市”和“全国最具区域带动力百强城市”。 5、发展前景 2009年初，省委省政府和大连市委市政府作出“加快推进以庄河为重点的北黄海开发开放”的战略决策，提出要把庄河建成承载百万人口的国际化生态型海滨城市，并作为重要节点来连接丹东和大连两市，进而带动黄海北岸全面开发。 6、2009年至2030年城市未来规划 （1）规划范围 规划范围庄河市陆域总面积4086平方公里。本次城市总体规划划定规划区总面积约2449.5平方公里，由庄河城市建成区、城市发展控制区、北部饮用水源保护区以及其它各类保护区构成。市区总面积239平方公里。 （2）城市性质与人口规模 城市性质：我国东北重要的地区门户和北黄海沿岸中心城市，以港口、旅游为主 的国际滨海生态城市。近期：2009至2015年 城市职能：东北亚国际航运中心重要组合港，辽宁沿海经济带新兴临港产业基地，东北地区重要的物资集散和能源基地，北方重要的旅游目的地。 中心城区人口规模：2015年，城区人口规模35万，城市人口年综合增长率2.3‰；2020年，城区人口规模50万，城市人口年综合增长率16.6‰；2030年，城区人口规模100万，城市人口年综合增长率6‰。 （3）市域城镇人口规模及城镇化水平 至2015年，市域总人口为112万，年增长速度为1.35%；城镇化水平为52.7。 至2020年，市域总人口为137万，年增长速度为4.11%；城镇化水平为73.0。 至2030年，市域总人口216万，年增长速度为4.66%；城镇化水平为90.7。 （4）中心城区总体布局规划 城市发展方向选择：庄河城区空间拓展方向可概括为“城市向海，产业西聚，生活东拓”。 城市向海：面向海洋，以港口建设、庄河湾开发为重点； 产业西聚：整合现有产业用地，向临港经济区集聚； 生活东拓：城市功能跨越庄河向东拓展，开发东部生态居住及高教科研区。 市域城镇空间结构规划图 中心城区规划结构图 中心城区规划结构图 7、庄河城市概况总结 庄河地处大连、丹东中心点，交通枢纽区位价值凸显。 城市经济稳步增长，市民消费能力同步增强，这为房地产项目开发创良好的市场基础环境。 未来规划大幅增加城市人口，大量村镇人口的导入将有力带动庄河刚需型住房需求及商业体量扩容。 城市向南发展，行政中心、市民生活圈迁移，城市南向区位价值及市民认可度将有力提升。 二、庄河房地产市场概况 住宅类 1、城市居民易受政策引导且跟风性强，今年住宅市场供应 及销售面积剧减，商品房消化速度放慢。 2008年至2011年，庄河每年商品房供应量约100万㎡，年去化量约70—80万㎡。2011年底至今受全国房地产市场疲软影响，2012年供应量急剧下降，今年商品房供应量约30—40万㎡。 在售项目销售均价较去年并无明显下降，但销售速度由往年单体项目月均销售50—70套住宅，急剧下滑到单体项目月销售10套左右，20套销量即为销售情况良好。 2、城市发展格局不均，房地产市场价格南高北低。 因城南区为政府重点规划建设的新城市中心，行政办公单位集聚、居住品质较高，现城南住宅价格较城北同类产品高500元/㎡左右。 3、市内项目开发面积不大，开发公司多为本土企业。 由于政府年土地放量不大、本土开发商实力所限，住宅类项目总建面在30万平即可认为大社区。