2012张家港中昊.檀宫1月市场报告65p.docVIP

中 昊 檀 宫 1 月 市 场 报 告 目 录 市场简讯 1、时政要闻 一一2011港城楼市冷清开局2011年房价仍面临上涨压力房地产调控将常态化我市住房公积金贷款政策作调整“国八条”上海实施细则公布 有房家庭限购1套上海房产税细则全文2011港城楼市冷清开局2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，“新国八条”引发第三次宏观调控,要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 　　这一场突如其来的“新国八条”让原本处于回升势头的港城房产市场再度遭遇宏观调控压力，“新国八条”出台至今近半个月的时间，从政策对市场的影响来看，港城春节期间的房产市场不如去年同期，去年春节期间的房产市场热情不减，成交踊跃，而兔年楼市开局稍显得冷清，新盘市场和二手房市场均成交寥寥。二手房市场　再次遭遇调控压力　“新国八条”对于二手房市场最直接的影响就是取消了住房营业税优惠。这将让原先市场上处于成交主力的房龄三四年的新空房再次遇冷。”在谈到“新国八条”对二手房市场的影响时，市区诸多房产中介的负责人都担心今年的二手房市场将重新跌落到低谷。　　“新国八条”第三条取消了住房营业税优惠。在此之前，未满5年的普通住房如果转手交易，采取的是差额征收营业税的方法。而“新国八条”调整完善相关税收政策，加强税收征管。规定：“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”市区一家房产中介负责人对记者表示，相比之前执行差额收取营业税，“新国八条”再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源的交易成本将明显上涨，以一套2008年100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前按照差额缴纳5.5%的营业税是5.5万，而“新国八条”政策出台以后营业税就需要交纳11万。 “在明显遏制过度炒作的同时也会让二手房市场成交量出现一定下滑。”市区几个品牌中介的负责人都如此表示。“前几年市场调控时，也曾全额征收营业税，交易成本的增加给二手房市场带来最直接的影响就是成交量的明显减少。”几年前全额征收营业税政策出台后市区中介倒下大半的情形给他们留下了深刻印象。“前几年港城房价尚未如此居高，全额征收营业税时，不少房东还可以转嫁到买方头上，在当前的市场环境下，相信没有几个买家愿意承受如此高的营业税。交易成本的增加会让买卖双方无法达成一致的交易价格，这样一来，二手房市场将会全面遭遇调控压力。”在谈到今年上半年的二手房市场时，不少人都表示短期内的港城二手房市场将成交冷清。 新房市场春节期间成交骤降今年春节的新盘市场相对去年来说，出现了明显的冷清。去年春节期间，楼市处于上升趋势，市场环境利好，传统的春节长假淡季不淡，不少市民把春节期间带着家人去看房子作为节日的一大活动。而记者今年春节期间去市区几个楼盘看了一下，发现多数楼盘都是“铁将军”把门。 “去年春节期间我们楼盘也是放假的，不过是因为基本没有房子可卖了；而今年春节期间我们楼盘放假的原因则是市场的冷清加上看房者不多，就索性全体放假了。”市区城西一家楼盘的销售负责人这样对比了去年春节和今年春节售楼处放假的原因。“新国八条”的出台让原本已经处于回升态势的港城房产市场再次春寒料峭。记者从张家港楼市统计数据来看，1月份中上旬全市每天尚能成交三四十套房源，而进入1月份下旬，尤其是2月份后，全市楼盘成交寥寥，从1月29日开始成交出现个位数，2月2日至2月8日全市楼盘均以“零成交”收场。　“春节期间的新盘市场成交量骤降的原因与传统的成交淡季密不可分，不少市民都利用春节长假出去旅游了，加上银行在春节期间的不营业，很少有市民在春节期间会选择购房。”市区一家楼盘的负责人这样分析了春节楼市冷清的一个原因。尽管春节属于淡季，但是从去年春节期间成交量平稳来看，今年春节楼市的冷清与突然出台的“新国八条”还是有一定的关系。市区一家商业银行的房贷负责人在接受采访时表示，去年春节期间她接到的电话都是询问什么时候可以办理贷款手续，今年春节期间的咨询电话大多数是差别化的信贷政策的咨询。“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这些贷款门槛的抬高很大程度上打击了投资、投机购房的需求，这也是春节期间成交骤降的一个原因。”市场氛围观望再度成为基调 　　“春节前，看到港城成交量反弹和成交价格的坚挺，不少人都预测今年的楼市会再度延续去年的回暖，而这场‘新国八条’引发的第三次调控则让很大一部分人又开始了观望。”市区一位房产公司负责人介绍说，每次政策出台后，在政策消化期间，无论是开发商还是购房者，因为对未来市场的不