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城市综合体物业管理特点及其 运作方案 深圳市新摩尔商业管理公司 杨宝民2012年11月完成 鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运 营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体 物业管理体系。 一综合体物业管理特点 1、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、 写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统， 智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平 维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综 合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的 “对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大 化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化 工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同， 其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。 2.商业综合体物业基本的管理职能为： ——办公室（含前台、财务、采购、仓 库） ——客服中心（客户服务、投诉处理、 维修报修、商务服务、房屋租赁等）； ——工程管理（供水、供电、供气、空 调、电梯、消防、通讯等设备的运行、 维护、维修、管理；公共部位装潢维修 维护等）； ——公共秩序管理（含中控室、安护、 重大活动配合、停车场管理等）； ——环境卫生管理（含消杀、绿化和团 膳）。 基本机构配置为办公室、物业部、管理 部。可以根据具体情况进行调整。 3. 物业管理收费特点 由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 购物中心 20-30元// 月平 省级城市40-50元/ 月/平米 收费 方米 五星级酒 由酒店管理公司 根据规模和服务要求一般费 店 拨款 用需要200万元-400万元 写字楼 普通3-5元// 月 5A写字楼,以深圳大中华国 平方米 际金融中心为例 物业费：8.8元/ 月/平米 公寓 3-5元/平方米 五星级别酒店式公寓收费 6-7元/ 月/平米 关于城市综合体的物业计费和管理规约应按照业主共同利益区分 主力店和次要主力点水电 费用和物业管理费用应在 租赁合约中明确规定，主 力店物业管理费用可以低 于普通商铺。 公共空间采用分摊思路， 利于通道和空中花园照明 等计费采用公摊方式。 划分组团的公共空间，采 用本组团分摊方式。 二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设 综合体商业管理公司 综合体物业管理公司 购物中心物业管理处 卫生清洁部 保安部 财务部 工程与设备部 工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、 电器技工（负责强电、消防设备维护等）。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知 识共享和培训。 三、 综合体前期物业管理服务介入方案 综合体前期物业管理服务包括 在项目规划、建设与验收 交付阶段的前期介入，开 盘区的物业管理服务，物 业的接管验收、入伙与装 修管理策划及房屋质量遗 留问题的处理流程等。根 据项目开发各阶段的工作 重点的不同，物业管理公 司将委派相对应的人员参 与前期物业管理服务工作， 充分发挥开发商自有物业 的资源优势，确保产品更 具人性化优势与恒久的品 质。 参与人员 项目规划设计阶