潍坊市格调故里项目整体推广思路策划书.doc

格调.故里 项目整体推广思路策划书 策划人：武子原 2009年3月28日 引 言 我们的观点： 好的广告在于能将产品的独特卖点提炼、升华并让人印象深刻； 房地产策划的目的是找到及发掘物业的价值，并在既定的时间内实现开发商利润最大化。 〓 房地产首先是巨人的游戏，最终却是思想者之间的对话； 〓 项目的成功在于“信心、能力和实力”； 〓 首先要把握项目的核心竞争力，那么思考及有效的工作方法是关键； 〓 确定项目的“思想灵魂”和“主题方向”是最重要的； 〓 其次要经历缜密的求证和设计； 〓 最后在确立方向后，最大限度地投入执行及实施。 在此报告中包括： 一、 我们卖的是什么样的房子？ 二、 我们把房子卖给谁？ 三、 他们为什么购买？ 四、 我们将如何去做？ 第一部分：潍坊房地产市场研究 一、潍坊市城市概况 潍坊市位于山东半岛中部,辖4区、6市、2县、三个市属开发区,总面积1.58万平方公里,人口850万,是世界风筝都和中国优秀旅游城市。潍坊是山东半岛的交通枢纽。有潍坊港、羊口港两个国家二类开放口岸。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口等航线,是全国四大航空邮件处理中心之一。潍坊到济南、青岛机场仅一个多小时的车程。潍坊物产丰富、资源充足，产业经济基础雄厚，自古以来人文荟萃,英杰辈出。改革开放以来,潍坊经济迅速发展,实力不断增强。全市完成地区生产总值1246亿元,同比增长16.9%;财政总收入107.8亿元, 银行业金融机构各项存款突破1000亿元;城镇居民人均可支配收入9297元,农民人均纯收入4438元,分别增长11.8%和13.2%。在城市建设方面，潍坊市正加快城市化进程步伐，快速向现代化、国际化的城市转变，未来的潍坊，将是一座充满国际品位和浓郁地方人文特色的现代化大都市。 　 二、社会人文环境分析 潍坊是中华民古老文明的重要发祥地之一，南倚山，北临海，物华天宝，人杰地灵，历史上不乏对国家和民族作出过重大贡献的英杰。潍坊文化历史悠久，从古至今，历代一些有名的政治家、思想家、文学家如管仲、晏婴、郑玄、孔融、苏东坡、范仲淹、贾思勰、李清照、郑板桥等出生在这里或在这里生活过，大大推动了潍坊的地域文化及人文环境的发展。潍坊风筝更是驰名中外，每年4月初在潍坊市举行的国际风筝会，规模盛大，内容丰富。因为有这样一个风筝会，潍坊市当之无愧地成了世界风筝之都,也使潍坊被被世人所认知。 三、 潍坊房产市场简略判析 对潍坊房地产市场的真正认识与把握，须经过深入的调查与分析，此前我司对潍坊的楼盘进行走访，认知度较为清晰，因我司在潍坊市场代理年限已逾四年，所以对潍坊房地产市场有一个全面深入的调查与分析，为本项目搭准其脉搏。简略判析前，特此说明。 1、整体楼市发展比较健康 其基本表征为： a、政府对土地控制比较理性，对规划要求比较成熟。未出现急功近利的迹象，显示出政府对房产开发宏观调控的能力； b、供需平衡。据初步调查，潍坊市楼盘空置率相当低，以自住为主的消费市场使楼市持续平稳； c、价格持续稳中有升。近年来潍坊房价走势一直较平稳。房价指数一直在消费者可接受范围内。近年来国务院七部委新政出台后，尚未出同价格动荡现象，显示出较好的市场支撑力。 2、消费者购房理性化 从目前来看，潍坊消费者购房目的以自住为主，少有投资客。其成因主要是观念，而非经济。这也使得潍坊楼市走势一直较稳定。未出现任何泡沫现象，对楼市发展比较有利，但同时也抑制了房价上升的空间。值得注意的是，由于潍坊社会经济发展以及产业构成的特点，主力购房客户以企业主、公务员，以及普通工薪阶层为主，其大多数以改善居住条件为购房目的。购房心理以稳健、理性为基本特点，极少跟风。 3、楼盘开发强调实用价值 在主要走访奎文区的新盘中，比较多的开发商体现出实用主义的开发理念，除一个由浙江开发商开发的楼盘导入齐鲁文化概念之外，一般很少做概念的，更不用说炒作。实用价值的取向使潍坊房产的创新意识不浓，从规划设计、环境景观，到户型等等，给人耳目一新的楼盘很少。除了个别楼盘之外，大多数对品牌的创立意识不很浓，至多停留在品质阶段。由于没有充分将品质提升到品牌层面，楼盘的形象包装及品牌战略意图较为单一簿弱。 4、潍坊2009年房地产发展趋势分析 关于2009年房价会升还是会降，恐怕是现在老百姓最关心的话题了，因为房价的涨跌不仅关系着百姓切身的生活，更与国家的稳定和繁荣息息相关。中国自古以来把“家”的地位是看的很重的，大“家”小“家” 、“家”和万事兴等等都体现出“家”在中国历史文化发展中的重要性。有了大“家” 社会才会稳定，有了小“家”才会“家”和万事兴。在中国人的概念当中，所谓金窝银窝不如自己的狗窝，那么毫无疑问,房子自然就是“家”的载体了，而我们今天所说的“家”就是与我们自己细细相关的小“家”，以及给我们