滁州项目定位报告.doc

报告结构 目 录 第一篇 市场篇 4 第一部分 项目属性界定 4 一、城市总体规划 4 二、地块解析 6 三、项目属性界定 9 第二部分 城市背景 10 一、城市宏观环境 10 二、城市经济 11 第三部分 房地产市场分析 17 一、土地市场分析 17 二、项目区域住宅市场分析 19 三、项目竞争分析 22 四、借鉴项目分析 28 五、项目周边区域二手房市场分析 35 六、项目周边商业状况 37 第二篇 项目定位篇 49 第一部分 项目定位 49 一、项目SWOT分析 49 二、项目定位 50 第二部分 客户定位 50 一、客户来源 50 二、客户属性 51 三、客户定位 51 第三篇 产品篇 51 第一部分 项目整体方案选择 51 一、项目方案制定 51 二、方案比较选择 53 第二部分 商业方案比较 61 一、商业方案制定 61 二、二种方案优劣势比较 61 第三部分 建筑风格 61 一、滁州当前的建筑风格 61 二、建筑风格建议 61 第四部分 户型定位 64 一、定位依据 64 二、定位原则 64 三、户型定位 65 第五部分 景观建议 67 一、总体原则 67 二、借鉴景观图例 67 第六部分 物业管理 68 附件一：2006年至今滁州市挂牌出让土地一览表 69 附件二：滁州户型研究 71 综述 71 一、二房 71 1.二房二厅一厨一卫 71 小结 73 二、三房 74 1.三房二厅一厨一卫 74 小结 78 2.三房二厅一厨二卫 79 小结 80 三、四房及以上 82 1.四房二厅一厨二卫 82 小结 82 总结 83 1.二房 83 2.三房 84 3.四房 84 第一篇 市场篇 第一部分 项目属性界定 一、城市总体规划 1.城市性质——皖东中心城市 滁城城市性质为：皖东中心城市，长三角区域现代制造业基地和新兴旅游城市。 2.城市规模——2010年城市人口55万 2010年城市规划总人口55万人，建设用地在55平方公里左右；2020年城市规划总人口95万人，建设用地控制在95平方公里，人均城市建设用地总指标控制在100平方米以内。 3.城市总体发展方向——内整外扩 内整：向城南、城东疏解城市功能，治理环城水系。 外扩是南移东扩，南移：主要是行政、文化、体育、商务、医疗卫生、科技教育、居住等社会事业；东扩：主要是发展产业及物流，充分发挥交通优势。 4.城市总体布局——“六片、两带、一区” 规划滁城由“六片、两带、一区”构成的开放型、生态化的城市用地空间总体布局结构。 六片：老城区、城东片区、城西片区、城南片区、高速铁路片区、高教园区。 老城区：铁路以西、清流路以北划为老城区。主要是疏解中小学校、医疗、市级办公和大型的商业设施，疏通环城水系，保护老城的道路网格局。老城中主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。面积10.1平方公里。 城东片区：铁路以东为城东片区，是以工业为主的片区。面积20.11平方公里。? 城西片区：铁路以西、清流路以南、花园路以北的用地为城西片区，是居住、工业、公共设施综合区。面积14.23平方公里。? 城南片区：丰乐路与京沪铁路。花园路与外环路之间的用地是城南片区，是新的城市中心区，主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。面积18.55平方公里。 高速铁路片区：高速铁路站前为高速铁路片区，主要布置工业、公共设施、居住用地。面积9.93平方公里。 高教园区：丰乐路以西、花园路以南为高教园区，主要布置高教科研用地。面积8.6平方公里。 两带：城西片区与城南片区之间的生态绿带，清流河两岸的生态绿带。面积14.5平方公里。? 一区：琅琊山风景区是国家森林公园、城市郊野公园。面积240平方公里。片区之间由铁路、生态绿地分隔，并由环路和城市快速道路相连。 图:滁州市城市总体规划 小结 城市发展重心南移，城南片区将是未来房地产开发的热点区域。本项目地处老城区与新城区结合处，是联系老城区与新城的重要纽带，区域优势明显。 二、地块解析 1.项目区位——老城区向新城市发展的城市区域节点 项目地处城西片区的最北端，位于新、老城区的结合部。北部即为老城区，南部是城市建设的重点——城南片区。 项目距离市中心2站路公交车程，距离新的行政中心不足3公里车程（大略估计）。 整体区位上，属老城区向新城区发展的延伸地带，新老城区的结合点，项目开发成熟区域。 点评： 项目位于联系新老城区交通主轴的中心地段，是城市未来发展的重点区域； 项目临近对外交通要道——清流路，项目东北部为火车站，西边即为著名的琅琊山风景区，过往人流巨大。 项目位于新老城区的过渡区域（新城区为行政中心），连接着新老城区，未来必将形成较大范围的居住及商业区域。适当的增加商业面积，能够适应区域的发展趋势，以及有利于项目的利润优化。 2