福州市仓山地块前期产品定位建议.ppt

仓山地块前期商业定位 仓山地块前期产品定位建议 福州万达营销策划部 2009-8-15 前言说明： 由于仓山地块具体的指标待定，目前只了解该地块占地194亩，容积率4，限高70米。 本报告在客观的数据基础之上，进行开发产品的方向性定位。方案后附各数据表格提供数据性参考。 第一部分：项目定位初步判断 福州市2008年市场保持了理性回归和稳定发展态势。 福州市2008年房产市场运行的主要特点 仓山区市场简述 金山板块发展概述和发展思路 金山板块各物业发展分析 调研畅销户型及基本素质 根据户型舒适度的特点，金山板块所推售的户型多处于2级创新阶段。后期可针对户型舒适度的提高进行相应的演进。 项目开发所面临的竞争态势 各开发楼盘目前在市场的位置及细分市场竞争态势评估 潜在供应分析 地块质素---项目四至 地块分析---交通 地块分析---配套和自然资源 地块swot分析： 第二部分：典型楼盘调研 对项目区位和需求市场的认知 江南水都项目对本项目的借鉴之处 江南水都意向客户分类及与本项目的拟合度分析 竞争角度的客群初步定位： 住宅 1、以福州市区的置业者为主的一次刚性需求客； 2、以福州鼓楼区客户和八县客户为主换房需求客户或者投资客户； 3、周边县市客户购买客户； 4、万达集团忠实客户，为本项目转介新客户。 第三部分：项目定位结论 客户定位： 住宅 1、年龄层次：23—45岁 2、收入特征：年收入在15万以上 3、购买动机：自住、换房或投资； 4、来源区域：五区八县为主，其它外市为辅 5、从事职业：私营企业主、公司白领、公务员、投资客等 6、置业层次：一次或二次以上置业 商铺 1、年龄层次：30—50岁 2、收入特征：年收入在25万以上 3、购买动机：自营或投资； 4、来源区域：五区八县为主； 5、从事职业：私营企业主、投资客、鼓楼区高管、公务员； 6、置业层次：二次以上置业 产品定位： 1、产品形态定位： 住宅+大型商业中心+街区式商业+酒店 因为： 金山板块是规划以住宅为重心的新区板块，且为新区，根据综合体核心发展模式判断，在规划体量上，应形成以住宅为核心的开发模式； 行政等事业性办公设施，如仓山区政府等事业机关单位一直以来未搬迁至金山，周边的行政办公类氛围较差；虽然未来区域具有一定的交通通达性，但离传统的福州行政中心鼓楼区和金融中心等还存在一定的距离；且区域形象和区位无优势使得相当一部分企业会放弃该区域的办公选择。因此该地块的产品形态规划上，不规划写字楼。 目前区域缺乏业态、功能分布合理的商业中心，而万达有能力从商业着手树立起项目区域中心的地位。 随着商业的发展，酒店等作为配套设施，必然有兴建的必要。且酒店的兴建更有利于成为区域代表和标识，提升项目整体形象，因此建议规划酒店。 住宅物业产品建议 商业物业产品建议 商业物业产品建议 商业物业产品建议 附：一品商业地块规划平面图 附：宝龙城市广场、万象城商业市场规划业态调查 商业物业产品建议 谢 谢！ 产品定位建议 项目定位初步判断 典型楼盘调研 项目定位结论 整体市场 区域市场 竞争态势 地块质素 市场占位 客户定位 产品定位 项目定位综合 本报告技术思路： 福州市宏观经济背景分析： 2008年福州常住人口：688万， 2008年GDP： 2284.16亿元，人均GDP￥33200元，增长率为15%； 根据人均GDP与宏观经济的简单关系，人均GDP达到$1300～$8000美元： 福州经济处于上升发展阶段； 以上数据来源于福建省统计局 单位：万㎡ 2008年施工面积、新开工面积和竣工面积，较往年出现较大的回落。 1-12月住宅销售面积：320.68万㎡；住宅销售额：1730134万元， 住宅销售均价5395.2元/㎡ 2008年，全市完成房地产开发投资309.8亿元，占同期全社会固定 投资的26.6%，缴纳营业税、所得税、契税等房地产税共45.1亿元。 以上数据来源分别来源于福建省统计局和福州市房地产协会 以上数据来源来源于福州市房地产协会 特点一：市场供求关系发生变化，2008年市区批准上市面积可售商品房面积515.03万㎡， 同比增长6.32%，比同期销售面积多出294.33万㎡ ； 特点二：住宅建设投资及供销比重上升； 特点三：刚性需求在市场中占主导地位； 特点四：二手房交易量占市场份额明显上升； 特点五：经济适用住房销售比例提高； 特点六：房价涨幅逐月回落； 仓山区地处福州市南大门，水、陆、空便利 的交通条件日趋发达；闽江、乌龙江四周环 绕，水路运 输十分便利。福厦路起始点和福 泉高速公路接口始于仓山，并有 8 座大桥与 岛外连接；正加紧实施的环岛提路工程，以 及日臻完善的岛内路