衢州市商业街项目提案.ppt

江南蝶策划作品 New Trade Street（NTS） ——新商业主义街区 背 景 1、经济背景 消费观念不断升级 衣着消费档次提升，品牌服装比重上升。2006年市区城市居民人均用于衣着消费支出为996.15元，同比增长8.6%，占消费支出的比重为9.6%，同比上升0.5个百分点。 居民购买服装途径在专项卖店、大型商场的比重上升，小商场、小商品市场比重减少，表现在城市居民衣着消费品牌意识增强，追求时尚，突出档次，时装化和个性化的特征。 口袋越来越鼓 2006年人均可支配收入，占调查总户数20%的低收入家庭为5293.76元，同比增长5.6%；占20%较低收入家庭为9083.35元，同比增长9.4%；占20%的中间收入家庭为12617.55元，同比增长11.3%；占20%的较高收入家庭为18152.64元，同比增长10.7%；占20%的高收入家庭为29902.41元，同比增长17.6%。 倒三角形的社会阶级结构 高 20% 29902.41 较高 20% 18152.64 中间 20% 12617.55 较低 20% 9083.35 低 20% 5293.76 2、城市背景 衢州市属于中国的二三级城市典型的“单核”发展模式，市民的吃，购，游，娱围绕“步行街—南街”核心商圈，并已经形成了强大的消费习惯。虽然街容街貌杂乱，品牌鱼龙混杂，人流车流略显拥堵，但是业态组合齐全，城市功能齐全。 任何偏离核心商圈的商业经营项目，势必受到来自传统消费习惯上的巨大抗性，消费习惯上的抗性又必将会带来招商上的阻力。改变消费者的心理距离，引导消费者的逛街购物习惯是项目经营成功与否的关键。 3、项目背景 选择购置核心商圈外围的街道，作中长线的地产炒作，希望借助手头现有的服饰品牌资源优势，对该地段进行三年的经营培养，聚集人气，带旺地段，从而达到让物业增值的目的。 项目性质 第二商的地产炒作类项目 客户需求 通过成功的物业炒作与经营，再造衢州商业的新风尚、新亮点，在广盈街聚集人气，带旺地段，从而实现物业增值，三年后以预期价位脱手，获取价差利润。 在这种情况下，显然我们需要再造一个巅峰 打造衢州商业新风尚、新高地 项目剖析 项目SWOT分析 解决好一对矛盾 将优势资源转化出来，融入到产品中，去解决，攻克衢州城市发展滞后与品味消费升级之间的矛盾。 项目定位一定是服装业态链条的高端，时尚端 “三个结论”和“两个理念” 差异化与亮点 要对抗“单核”城市商圈的消费惯性，项目本身需要具有鲜明且差异化十足的亮点，才能形成吸引力。 必须为项目打入衢州市尚且不具备的都市时尚元素，导入经营主题，将项目激活。 高端突破 本项目在步行街—南街核心商圈的业态和品牌的基础上进行提纯，提精，同时引入衢州尚不具备的高端品牌，在本商业街垄断唯一经营，以提升形象。唯有高格调，高形象，时尚化，国际化才有出路。 聚焦 项目定位唯有聚焦方有出路，包括业态的聚焦和人群的聚焦，业态不易放的太宽，放宽了虽然会增加综合竞争力，但是却会失去规模竞争力。 二次开发理念 要把我们自己定位为项目的第二开发商，对项目进行二次开发，挖掘第一开发商未未挖掘充分的利润。 经营与炒作并行理念 项目的风险是客观存在，不可否认的，经营培养一个新的商圈不是一件容易的事情，必须具有主动经营与培养的意识，如果只是以逸待劳、坐地涨价，靠物业自然升值是不合算的。 热点大多是世人非理性追逐与吹捧的结果，所以必须要有炒作的理念，首先主动自我炒作，带动舆论，把水搅混，来让我们的下手接盘人作出非理性的决策，以更高的代价购入物业。 目标客户群体分析 衢州市符合典型的江浙城市人口分布状况： （一）高端人群：政企高层领导和管理人员 包括：80国家改革开放最先富裕起来的浙商“爆发户”，企业老板，地产大鳄，可以说是传统贵族；后一批靠高知、高智、高职、高薪富裕起来的城市新贵族以及市政等事业单位领导。（20%） （二）中层人群：城市中产阶级 包括：企业的中层管理人员，政府机关公务员，新型产业和时尚产业从业人员（IT，服装，房产，家装设计），工作收入稳定的传统产业工人。（40%） （三）基层人群：小市民，老百姓，外来务工人员。（40%） 倒三角形的社会阶级结构 高 20% 29902.41