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邳州汇龙国际花园整合营销提案报告
市场篇:审时度势——谋攻 房间就范 房间就范 房间就范 房间就范 房间就范 房间就范 房间就范 房间就范 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 房间就范 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 市场篇:审时度势——谋攻 邳州微观地产市场综述 1、东、北两大板块呈均势状,购房者置业路线将由盲目看盘向先锁定区域再锁定楼盘转变。 东、北两大板块之间的竞争,从开发量及配套上来看,东区弱于北区;但从居住的生态性、房产价值的稳定性、物业类型的接受度来看,东区要优于北区。由于北区各楼盘之间价格区间大(2200-3000元/㎡),其内部之间的竞争可能大于合作可能。 而对东区的楼盘来说,楼盘均价相差在200元/㎡的小区间内,价格的稳定性及抗跌性要优于北区。因为自然生态资源是稀缺的,不可以复制的。 对汇龙国际花园来说,在整个市场当中应谋求的市场反应为:“东区最具性价比(投资价值)楼盘”,进而谋求整个邳州“最具性价比(投资价值)楼盘”。 2、市场观望的背后,更需要加深对购房者的了解,洞悉竞争对手动态。 市场观望状态出现,表面原因是专业购房者的普通购房者的影响,最根本的原因则是购房者购买力水平有限。以目前均价2300元/㎡计,购买100㎡的房子加税款需要近24万元,一个普通双职工(以3万元年收入计)不吃不喝要8年才能买一套房,实际需要的时间则在10年以上。 264462.8 226980.7 单套价格(元) 115.0826 119.9143 单套面积(㎡) 55700 56000 成交面积(㎡) 484 467 成交套数 2007年三季度 2007年二季度 下表为2007邳州商品房销售概况表。 从上表我们可以知道,购房者平均单套购房面积在120㎡以下,大面积房源面临一定销售压力。从单套成交总价来看,二季度到三季度有所增大,表明购房者可承受的购房款存在一定的弹性空间。但在家庭收入总量增长有限的情况下,购房款所能承受的弹性空间是有限的。预计总房款超过30万元会对购房者产生较大的心理阴影。(例:300000元=2500元/㎡*120㎡) 在购房者可承受购房款有限,但存在一定弹性的情况下,性价比越高的楼盘越受到购房者的青睐。(影响性价比因素包括:升值潜力、区位交通配套、楼盘档次、社区景观配套、社区物业服务等) 从行业竞争来看,预计2008年邳州地产市场的操盘水平会得到很大提高。对汇龙国际花园而言,在市场竞争中应“紧密关注大盘名牌(富贵第一城、耀邦新世界花园)学习其操盘手法”、“紧密跟踪竞争楼盘(荣盛文景苑、三星花苑等),了解其市场动向并迅速做出反应”、“敢于去比较,以差异化高性价比取胜”。 三、汇龙国际花园卖点整合 1、地块卖点 (1)城东之首 上风上水 日出东方,以东为尊。 (2)河流公园 生态家园 紧邻市政府规划重点打造的六保河风光带、桃花岛邳州公园,适宜人居。小区绿地率高达42%。 (3)交通便捷 配套齐备 与市中心保持适当距离,远离城市喧嚣,又可快速到达城市中心。 周边配套有:省重点运河中学(初中部)、实验小学、儿童医院、铁二处医院。 2、项目规划卖点 (1)30万㎡城东第一大盘 大盘意味着投资价值,一期较低的开盘价,后势因小区规模大、内部配套优越、物业管理服务到位、居于城郊结合部人居环境好等综合因素,升值潜力巨大。 (2)法式建筑 法式园林 外立面摆脱呆板凝重的灰色形象,彰显项目大气开朗。法式园林景观则给人浪漫。 邳州房产建筑立面均以现代灰色建筑为主从项目差异化营销的角度来看,本案法式建筑立面能给人耳目一新的感觉。 * 汇龙国际花园整合营销提案报告 审时度势 优术制胜 上海荒岛(南京)有限公司 2008年1月 第一章 邳州宏观经济分析 一、城市概况 1、
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