重庆市东原锦悦传播推广企划.ppt

目标客户购房需求描述 地段位置较佳，便捷的交通及城市生活配套环境 户型空间紧凑实用，较高空间使用率和可变性 配套完善，享受便捷完善生活 具有一定升值潜力，至少不要短期内跌价的产品 享受城市繁华和自然宁静可两者有所兼顾 目标客户来源分布 一房及两房产品的地域影响度较大， 多为南坪区域和项目周边区域老居民群体， 针对南坪及项目周边街道区域为主。 目标客户价值沟通点 1. 锦悦是炫丽浪漫色彩的高层产品代表作 2. 锦悦是城市中心的时尚气质高层产品 3. 锦悦带来一种专属城市时尚繁华的高层生活感受 目标客户沟通策略定位 无论产品形态的变化如何， 客户关注项目的最大利益点可归纳为两点核心： 1. 中心地段位置 2. 户型面积赠送 三. 营销推广策略 3.1 整体营销目标及计划 2009年营销目标 2009年整体销售金额目标：21935万元 2009年整体销售套数目标：460套 2009年锦悦整体营销计划表 2009年锦悦销售金额计划表 2009年锦悦销售面积计划表 2009年锦悦销售数量计划表 3.2 整体价格策略 新开盘楼栋维持现有价格基础之上略微上升 根据市场环境变化逐步调升单价 三房产品根据市场环境可略微调低 3.3 一期剩余户型阶段传播策略：09年01-03月 阶段整体传播调性界定 直接诉求，利益引导 为3房产品找到差异化支撑价值，消化客户的总价抗性 阶段整体传播策略 找准购买3房人群需求重点，总价抗性自然降低 客户需要什么：最优化的资源占有 锦悦提供什么：中心位置（交通、配套、潜力等） 生活舒适度（三房空间的设置） 关键词：中心的三房 针对竞争对手差异化价值诉求，满足客群真正利益 对手缺少什么：小区环境，宜居生活环境 锦悦提供什么：封闭小区、大面积自然绿化环境 关键词：更加适宜居住的环境 差异化价值挖掘 城市中心的三房产品，拥有罕有宜居环境 阶段整体传播主题 中心三房。宜居典范 上海城2008典型平面报媒表一览 万达广场 万达广场2007-2008供需总体表现 万达广场总建筑面积78万平方米，属于包含大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街、住宅、商务公寓等的综合体项目。2007年5月第一次开盘至今累计供应房源13.54万平方米，销售约8.18万平方米，整体销售率超过60％ 项目 开盘时间 开盘楼栋 开盘体量 销售体量 供应套数 销售套数 销售均价 重庆万达广场 2007-5-12 A、C栋 4.3 4.28 608 607 5000 2008-7-27 B、D栋 4.11 2.62 588 492 6340 2008-9-21 E 2.05 0.25 248 38 6360 2008-11-29 F 1.78 0.33 180 33 6160 2008-12-27 H 1.3 0.7 248 113 6530 万达广场2007-2008供需总体表现 万达广场目前推出的产品包括一房、两房、三房，其中，两房、三房走势相对优于一房。 三房走势能够与两房基本相同，一方面是其地段位置以及未来的大体量商业配套的支撑，另一方面，其大部分经济型三房面积配置亦是一个重要因素。 项目 开盘时间 开盘楼栋 开盘体量 销售体量 供应/销售套数 一房 两房 三房 四房 重庆万达广场 2007-5-12 A、C栋 4.3 4.28 608 288 256 64 0 607 288 256 63 0 2008-7-27 B、D栋 4.11 2.62 588 282 246 60 0 492 277 156 59 0 2008-9-21 E 2.05 0.25 248 186 62 0 0 38 10 28 0 0 2008-11-29 F 1.78 0.33 180 0 120 60 0 33 0 20 13 0 2008-12-27 H 1.3 0.7 248 248 0 0 0 113 113 0 0 0 万达广场2008报媒表现 万达广场2009年累计投放报媒广告96次，折合版面79次，累计投放金额822.6万元。 由于没有新的房源推出，万达广场2008年上半年的报媒广告投放基本停滞，至6月，为了配合其7月的开盘，开始大投入报媒广告，并且，在剩余的几个月里基本保持10次/月以上的报媒投放量，广告投放力度较大。 项目名称 时间 广告频次 广告版面 广告价格 广告主题 广告诉求点 选择报媒 重庆万达广场 6月 10 10 102.6 南坪在变 中心不变 区位条件 晨报 时报晚报 7月 12 12 141.4 南坪在变 中心不变/住宅铭邸 B/D栋选房卡7月19正式发放 区位条件、时间节点 晨报