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XX项目投资方案 一、投资项目简介 （一）、投资项目 该项目为一个综合性的基建房地产投资，牵涉二个基建项目，二个房地产开发项目。具体需要拆迁的地段一个。 县城一个大的搬迁项目。通过搬迁，项目按县政府规划投资6000万元建设东安标志性建筑。投资回报：一是取得原单位地段，中心繁华地段地皮8亩，用于房地产开发；二是取得搬迁单位后周围100亩左右地皮用于房地产开发；三是取得国家专项投资补助资金1200万元；为了提高工程进度，通过与政府协议，取得以上二个基建项目的建设权，可以取得项目建筑利润（30%左右）。 1、投资优势 （1）该项目前期已投资部分，做了部分前期工作，在我县有一个的人脉； （2）有一个有经验的专业团队，在我县已有其他项目成功运作经验；具体合作人有三个：我在单位的合伙建房和单位基建项目上积累了与相关单位协调合作经验，同时了解我县房地产项目的投资情况，包括土地投放，项目规划，销售情况，平均价格，缴税情况；一个合伙人，基建工程师，公职人员，单位没有什么事情，主要负责技术监督和规划设计；一个合伙人，原某国有房地产开发公司负责人，退休人员，主要负责施工监督和外围协调。 （3）该目正在方案抛出过程中，现有的竞争对手有15个左右，但据我们了解，在资金方面没有实力。一旦与政府达成基本协议，可以很迅速地签下合同，避免过于抬价。 2、投资劣势 （1）资金方面短缺，该项目如果要成功运作下来，资金是一个重要方面。一方面现有合伙人因一些项目正在投入前期资金运作不过来；另一方面因为要在项目争取的政府性程序方面，这样做是风险最少的，行政方面领导人特别注意这方面。 （2）准备拿下项目资金更多，考虑到拿项目最好是竞争对手是越少越好，需要在资金上抬高门槛，需要5000万至1亿资金。实际运作资金3000万元左右。 （3）因为作为政府项目，搬迁规划用地项目上还没有落实，很多地方需要与政府协调，而内地政府与相关部门工作人员的效率不是很高，这里有大量的协调工作需要做。 （二）投资项目地理位置分析 李嘉诚说过：房地产项目成功与否，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这两个地皮，一块是位于老城区，目前应该是地段最好的地方。第二块是位于新城区的最佳地段，位于交通中心，旁边是一个新规划的入城广场。 （三）项目综合分析 该项目绝对是一个投资潜力极大的项目，关键是如何能把项目成功的搞到手。其它的都是按部就班的运作，没有什么其它风险。作为资金密集型的房地产业，就我县情况来说，现在最重要的是速度要快。就今年的房地产投放市场上来说，没有什么好的项目，明年的可能要多一点。 因为房地产的事项比较政治敏感，所以要以外地方来投资的形式，注册成立一个公司并选一名外挂经理，最好不要以东安人投资出现。 二、投资资金成本预计 1、投资前期资金。5000万元至10000万元，主要看竞争对手的和县政府协商的情况。 2、项目拿下以后，实际的运作资金大约有3000万左右就可以了。 （1）用于搬迁基建2000万元，按照6000万元的70%，实际使用资金4200万元，2000万元投入，基本上土建工程完工，70亩左右的土地，可以利用国家资金1200万元。 （2）投资原搬迁用地建设1000万元，基本上达到三层左右，可以取得预售房证，通过银行按揭或其他形式可以收回投资。 （3）后取得地皮100亩，因现地段是两年以后才能热起来，暂时放在两年后再开发。作为整个项目的二期开发项目。 3、我们在取得土地使用证后，是不是能够通过银行贷款形式取得银行信贷资金，能够取得信贷资金，就可以减少实际投入的资金量。 三、一期基建及房地产投资回报预计 （一）搬迁基建资金投资预计： 时间 项目 说明 2011.6至8月 取得项目 需要资金5000万元至10000万元 2011.9至10月 征地 2011.11至2012 基建土建 2000万元 2013年初 土建完工 取得国家建设资金1200万元 2013年底 基建装修及其他 投入资金2200万元 （二）一期房地产资金运作 时间 项目 说明 2011.6至10 前期工作 投入资金50万元 2011.10至11.5 前车库和门面基建 投入1500万元 2011.12.28 前门面和住房预售 收回资金1000万元 2012.5 门面和住房按揭 收回资金3000万元 2012.5 电梯房预售 收回资金1000万元 2011.10至12.10 电梯房基建 投入1500万元 2012.10 电梯房按揭及销售 收回资金2000万元 （三）一期房地产初步规划运作方案 土地情况及规划 为长方形的地皮，8亩地，面积约5400平米，临街面为12个门面，除通道外可临街10个门面，临街门面纵深15米。初步规划前面一二楼为门面，门面上为六楼砖混多层，后面一栋电梯房，