上林国际底商招商策略探讨.ppt

2.2销售策略 2.2销售策略 ——纯销售模式 2.2销售策略 ——带租约销售 2.4价格策略 一.定价指标 影响商铺租金价格定位的指标可能有很多，但是定价依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在进场之前，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个区域内的旺场程度及周边商铺的经营现状决定能支撑什么样的租金价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定进驻商铺的性价比是否合适。 二.周边的租金水平和业种类型 上林国际项目位于长沙市芙蓉南路东侧，湖南省经济干部学院西大门南侧，隶属金盆领社区，规划中天心生态新城中心地带，是一个正在开发建设的新区，人流不多，周边商业较薄弱，商铺的租金相对老城区较低，街铺维持在15元-40元/㎡/月不等，目前该项目区域范围内的消费主要集中到市中心商圈内。 而本案的商铺为现房，但是前期规划中没有注重与商家的互动，因此里面的架构空间阻塞了一些业态的进驻，现在暂无一家主力品牌的大型超市或百货主力店进驻，没有吸引人流的亮点。 * * 上林国际底商招商策略探讨 目 录 一、项目社区商业现状 三、湘地行商业客户资源 四、项目营销模式 1.1本社区商业类型 1.2本社区商业分析 一、项目社区商业现状 1.1本项目社区商业现状 ——社区商业含义 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 1.1本项目社区商业现状 ——按照商住比分析 上林国际项目位于湖南省长沙市芙蓉南路东侧，湖南省经济干部学院西大门南侧，天心生态新城中心地带，基地相对规整，大致呈矩形，地块环境优美。项目总占地面积9189.48平方米，总建筑面积51160.03平方米，容积率4.98，其中地上部分面积为41840.49平方米，建筑总高度为72米，地下车库2层，面积7484.91平方米，总车位350个，其中地上停车位32个，地下停车位160个，异地停车位158个。 项目商业部分为一、二层裙楼，总面积1.2万平方米左右，临街面约155米，进深30米，其中一楼层高5米，二楼层高4.5米，西面与城市主干道--芙蓉南路之间有20米宽绿化带，前坪广场面积达到2020平方米。项目的交通组织十分通畅，便于汽车进出，车流可直接到达。 　 沿街商铺的商业面积和住宅面积之比在5％—6％之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 1.1本项目社区商业现状 ——按照商住比分 1.2本项目社区商业分析 ——俩部分组合商业优劣势 商业现在人气不旺、市场需要一定的培育期 商铺房型方正，所需求面积较大，较容易吸引人流，从而形成一定的集群效应。 泛会所商业 餐饮行业限制，商铺内部格局利用率不高 外围沿街商铺显现出一定的 集群效应，为主干道商业 沿街商铺 劣势 优势 类型 1.2项目社区商业分析 ——项目商业优势、劣势分析 项目劣势分析 项目运营时间周期较短，项目知名度较低。 目前小区及周边小区入住人群不多，难以形成集群效应，暂时不能做为亮点来辐射周边社区，商业需要时间培育。 项目商业内部柱子密度过大、商场进深过长，对商业业态的规划七大很大的阻碍，以致大型百货等业态难以入驻。 目前长沙商业体量大，且商业空置面积多，本地商家可选面积广。 周边商业配套不薄弱，人们尙未形成固定消费概念，消费习惯需要引导 项目目前租金定价过高，租金价位上难以形成竞争优势 项目优势分析 项目位于芙蓉南路旁，建工集团正对面，地理位置优越。 紧邻项目的有种南林学院，铁道学院等多所名校，项目商业前景较好。 一、项目社区商业现状 二、项目营销模式 三、湘地行商业客户资源 二 、项目营销模式 2.1 主要招商策略 2.2 销售策略 2.3 主要推广策略 2.1主要招商策略 总体思路： 以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西连锁快餐 中餐特色酒楼 美容SPA、休闲足浴品牌商家 品牌24小时便利店等 目前商业市场有四种操作策