世豪广场营销策略报告.pptxVIP

世豪广场2010年营销策略报告contents一、背景区域背景市场背景二、项目认知产品特质客户研究三、营销执行思路四、推广执行策略五、销售执行策略价格策略推货和推货节奏销售组织六、阶段性工作计划目录目录前言第一部分 背景 区域背景市场背景区域背景观点区域定位：城市高尚生活走廊区域功能：以居住、一类工业为主的城市综合功能片区。区域规划：工业用地主要集中在羊西线东侧，铁路西环线两侧的地方，而这一工业用地的片区目前已经聚集了众多高科技企业。该片区的居住用地则主要集中在片区的西部、东南部、北部。1.区域发展回顾阶段 起步阶段（2000-2002年）描述　2000年，依托于老成灌路，迎宾大道板块的商品房市场开始起步，最早出现的是小高层产品为主，打造的是最原始的住宅小区概念。 典型物业 西蜀皓月阶段 高端物业发展阶段（2003-2004年）描述　2003年随着迎宾大道1号的一炮而红，片区的物业水准提升到一个崭新历史阶段，以金牛宾馆、易园为中心的低密度高端住宅区域开始成型。 典型物业 迎宾大道1号 锦城豪庭 普罗旺斯。 阶段 飞速发展阶段（2005-2010年）描述　2005年中海国际社区亮相，城西版图逐渐扩大，与高新西区接轨。诸多品牌开发商入驻，从首置、首改、再改、别墅全系产品均有房源销售，市场走向成熟。 典型物业 中海国际社区 万科金域西岭区域规划研究本案项目位于世界田园城市规划的哪个位置区域规划研究交通规划区域规划研究配套规划市场背景观点宏观市场：城市经济高速增长，发展潜力巨大，成都房地产市场目前处于快速发展阶段；08年压抑的置业需求在09年基本释放完毕，2010年市场回归理性；1.2.区域市场：执行性产品认知和解读销售执行策略 阶段性工作计划 推广执行策略背景城市经济高速增长，发展潜力巨大GDP高速增长　从GDP总量来看，成都近年来经济呈现较大规模增长，2009年全市实现地区生产总值4502.6亿元，同比增长了约15％。执行性产品认知和解读销售执行策略 阶段性工作计划 推广执行策略背景成都市场目前处于：快速发展阶段　宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。　　2009年，成都市年人均GDP达到了35220元。人均GDP与房地产的发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）80040004000上需求特征生存需求生存、改善需求为主改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重半稳定发展，以质量为主，质量和数量并重缓慢发展，综合发展型执行性产品认知和解读销售执行策略 阶段性工作计划 推广执行策略背景成都市场发展情况成都商品房住宅市场年度供需情况2006、2007年成都主城区住宅整体供需两旺，08年开始进入调整期，09年市场需求呈现爆发式增长，预计2010年全年市场较09年将在一定程度上回归理性。2007年受土地供应增加和非理性需求的影响，新增供应和成交均达到历史高位。2008年受地震、金融危机等因素的共同作用，供需同比都大幅下降。2009年，由于经过了08年市场以及政府双向调整，新增供应面积继续下降，而08年受到压抑的刚性需求则大量入市，需求市场大幅回暖。 数据源：成都房管局备案数据。执行性产品认知和解读销售执行策略 阶段性工作计划 推广执行策略背景成都市场发展情况成都商品房住宅市场年度成交均价走势2006-2010年5月成都市主城区商品住宅成交均价的复合增长率为14.58%，处于一个比较高的增速期。2008年之前，成都主城区的商品住宅均价都处于稳步上升的态势。08年开始均价涨幅出现明显的回落，09年主城区商品住宅的成交均价出现了近十年来的首次下跌，这主要是因为07年宏观调控、08年金融危机等因素的综合影响的体现。2009年下半年成交均价开始呈现上涨势头，2010年1-5月整体均价突破7000元/平米。数据源：成都房管局备案数据。执行性产品认知和解读销售执行策略 阶段性工作计划 推广执行策略背景成都市场发展情况2008-2010年成都土地市场供需及价格走势经过2007年土地市场的全面火爆，受新政影响，2008年市场骤冷，供需和价格都大幅下降。但2009开始又大幅反弹，从2010年上半年的情况看，同比仍有大幅增长。因此预计2010年全年土地市场将继续保持2009年的良好发展势头。数据源：成都房管局备案数据。2011年成都房地产市场形势研判2010年国家确保房地产市场稳定增长的态度不会改变，企稳基调确定。但针对部分短线投机以及开发商囤地的行为有所打击。世家观点：稳国务院总理温家宝12月9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，明确提出：个人住房转让营业税征