保亭某地块项目可行性研究报告汇.doc

目 录 第一章 前 言 2 一、报告编制目的 2 二、报告编制依据 2 三、项目概况 2 第二章 项目开发经营环境分析 3 一、房地产市场状况及预测 3 二、海南省房地产市场发展概况 4 三、旅游行业的背景 5 四、保亭县房地产市场发展趋势 5 五、有利投资经济形势成因分析 6 第三章 项目周边物业市场调查分析 7 一、投资地块的地理环境 7 二、项目所处区域分析 7 三、项目周边主要物业分析 7 第四章 项目SWOT分析 9 一、优势 9 二、劣势 9 三、机会 10 四、威胁 10 第五章 项目定位 11 一、主题定位 11 二、功能定位 11 三、价格定位 11 四、目标客户群定位 11 第六章 项目初步规划设计 12 一、项目总体规划设计 12 二、项目规划建议 13 三、各业态初步面积规划 13 第七章 项目开发经营策略及投资估算 14 一、项目开发经营策略 14 二、项目投资估算 14 三、经营项目测算 16 四、项目实施进度安排 17 第八章 设计概念 18 第九章 结论 19 第一章 前 言 一、报告编制目的 （一）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 （二）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并完成项目的初步规划设计方案。 （三）结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行商业模式。 （四）对项目进行投资分析和风险分析。 （五）对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 （一）国家建设部及保亭市颁布的与房地产相关法律与政策； （二）现场调查和实地调研所得信息； （三）政府工作报告及统计局提供的统计数据。 三、项目概况 （一）基本情况 本地块位于海南省保亭县*****范围内，项目总用地面积750亩，土地使用类型为国有划拨地。项目目前为热带雨林五星级酒店待开发用地，热带雨林风貌保存完好，自然环境非常优越。七仙岭是国家AAA级森林公园，境内遍布原生态热带雨林，空气负氧离子含量高达8-10万个，是三亚的十倍。七仙岭温泉是全海南岛水温最高的温泉，其最高水温达93·C，且富含微量元素，具有良好的医疗保健效果，是不可多的的养生、度假的好去处。 地形地貌：本地块目前为热带雨林山谷地形，背靠青山，胶林如海，远眺七仙岭群峰，田园阡陌、清溪碧水交织于山脚。缓坡地势较为适宜建设。地块附着物目前为原始森林植被，不涉及拆迁问题，具备工程快速开工的可能性。地块周边目前交通情况良好，温泉区至保亭县城、温泉区至森林区的公路也开通，其中温泉公路紧邻项目旁边穿过。依托这些公路可与三亚、海口等海南各城市有效连接，也可和周边著名景区由较好的交通连接。用地属于热带季风气候区。具有热量丰富、雨量丰沛、蒸发量大、季风变化明显的特点。境内雨量丰沛，但降雨较集中，雨旱季明显。 （二）项目所处区域分析 项目位于海南热带雨林旅游度假区中部，处于三亚、陵水、五指山之间的中心。地块目前有七仙岭温泉国家森林公园、七仙岭温泉高尔夫球会、君澜热带雨林温泉酒店等配套设施，另有两个高尔夫球场在建。先期开发的项目保证了通讯、供电和供水等设施能得到基本满足。温泉位于七仙岭南面的山脚下，分布着25个温泉眼，其中自喷泉眼7口，日出水量3030立方米。温泉大多数在70摄氏度左右，有些高达94摄氏度，是全海南岛水温最高的温泉，该温泉属于硅酸重碳钠型温泉水，富含微量元素，具有良好的医疗保健效果，尤其对长者的高血压、冠心病等心血管疾病由显著辅助疗效。 第二章 项目开发经营环境分析 一、房地产市场状况及预测 国家统计局11月10日公布的2009年1-10月全国房地产市场运行情况显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份1.1各百分比上涨0.7%。自2009年6月，全国屋售价恢复正增长以来，房价已连续5个月保持同比正增长，涨幅从6月份的0.2逐渐扩大，7月份同比上涨幅1%，8月份同比涨幅2%，9月份同比涨幅2.8%，10月份同比涨幅达到年度最高——3.9%。 全国楼市成交面积看涨，各城市库存量普遍下降。 中国指数研究院数据信息中心的监测显示，2009年10月份，全国楼市成交面积以涨为主，总成交面积环比上涨11.64%。开发商在10月加大推盘力度，各地房交会也相继展开，受此推动，大部分城市成交面积大幅上扬。 从供应情况来看，10月份，进过“金九银十”的消耗，各城市库存量普遍下跌。从市场需求来看，10月份，21各城市成交面积环比上升，超过被监测的29各城市的2/3总成交面积环比9月份上涨约12%。10月份成交面积最大的是重庆，超过300万平方米，上海成交面积高于200万平方米，达244.91万平方米，上月成交面积超过100万平方米的