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南汇临港工业项目可行性研究报告  第一部分 市场定位篇................................................................................................. 2  一、工业地产市场指数分析 ............................................................................... 2  二、浦东、南汇工业市场分析........................................................................... 5  三、祝桥空港工业区........................................................................................... 8  四、祝桥空港工业园功能区概况 ..................................................................... 10  五、项目市场定位............................................................................................. 13  第二部分 项目分析篇............................................................................................... 15  一、项目地块分析............................................................................................. 15  二、项目开发建议............................................................................................. 18  一、方案一......................................................................................................... 19  二、方案二......................................................................................................... 22  三、方案对比分析............................................................................................. 27  第 1 页 共 27 页  第一部分 市场定位篇   1、郊县物业价格分析  2007 年过后，上海的工业物业租售价格仍然处于逐步攀升状态，租金环比 涨幅为 1.8%，售价的环比涨幅也达到 1％。据了解，上海市政府眼下很重视土地 的节约利用问题，并且正在研究相关举措以促进消除土地闲置。事实上，上海未 来的土地可供增量已经很少。  0.8 0.6 0.4 0.2 0 闵行 2007年上海郊县板块工业物业租金参考表 嘉定 青浦 浦东 南汇 松江 奉贤 宝山 租金 （元/m2/天） 金山  4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 闵行 2007年上海郊县板块工业物业售价参考表 嘉定 青浦 浦东 南汇 松江 奉贤 宝山 售价（ 元/m2 ） 金山  第 2 页 共 27 页  2、区县供需分析  目前上海的建设用地总量约 2400 平方公里，随着国家调控深入、土地督察 严紧，到 2020 年，上海建设用地规模能达到 3000 平方公里就是“极限”了；分 到每个区县，也就平均新增 40 平方公里的量；而“十一五”期间，能追加的建 设用地也就 200 平方公里。 此外，在 2400 平方公里的建设用地中，工业用地占到 1000 平方公里，城镇 生活居住用地则为 600—700 平方公里。从结构上讲也很不合理，工业用地太多 了，按国际标准，工业用地与生活居住用地之比最高也就是 1，由此看来，上海 的工业用地规模已超警戒线。