唐山2014年重点商业地产项目市调报告28.docVIP

市调报告 1．中环广场（商铺） 开 发 商 唐山华泽房地产开发有限公司 建筑单位 江苏南通二建集团有限公司 项目地址 唐山市北新道与学院路交汇处东南角 项目业态 写字楼、公寓、商铺 占地面积 23000㎡ 建筑面积 200000㎡ 开工时间 2011年1月12日 交房时间 2013年12月 开盘时间 2010年初 总 套 数 150套左右 销售套数 800套 投资自用比 全部投资 户型分布 一层300户 公 摊 45% 层 数 5层 层 高 5.7米 整层面积 10000平米 面积区间 7-105平米 起 价 15000元/平米 均 价 25000元/平米 最 高 价 35000元/平米 优惠政策 一次性94折，贷款99折 采暖方式 中央空调 车位数量 地下800多个，地上200余个，共计1000余个 付款期限 定金1万元，5天内贷款客户补齐首付，一次性客户补齐全款。 工程进度 写字楼、公寓已经封顶，住宅即将封顶 一、项目概况 中环广场位于唐山市路南区北新道与学院路交叉路东南处，地处于商圈人流、资金流全面聚集的八方、凤凰购物商业圈。 该项目是2010年唐山华泽房地产开发有限公司斥巨资在唐山市区核心位置开发打造的生态、环保、低碳的世界级HOPSCA城市综合体项目，也是河北省唐山市政府规划的重点商贸项目，项目占地23000㎡，总建筑面积200000㎡，分为地上、地下两部分，是集地下一层至地上六层的建筑面积约6万平方米的高端商业、7层以上的超甲级智能写字楼、高档住宅、行政公寓为一体的领袖级商业聚合体。 目前各层业态是地下一层为“永辉超市”，是以经营生鲜为主的全国连锁性超市，地下二、三层为停车场；地上一至五层为商铺，面积区间为15-360㎡，是作为投资返租的项目对外出售，地上六层由一个大型的空中花园和大地影院组成，七层以上是住宅、公寓和写字楼，7-25层为公寓，5梯20户，共420户，整层面积1000㎡，户型区间为90至170㎡，层高为3m，公寓设有独立卫生间，全部精装修，交房赠送部分家电，装修标准为1500元/㎡。 项目最新动态 中环广场共有商铺800套左右，一二三层商铺由于开盘较早，已经销售多半，剩余150套左右，基本上都在30平米以上，投资金额较大。四层、五层还有将近300套左右，最小平米的仅需13万首付。现在执行一次性94折，贷款99折的优惠，工程已经封顶，即将开始外装。客户以周边居民为主，项目属八方商圈，地段优势明显，项目本身的业态很丰富，这些都是客户认可的原因。 优劣势对比 中环广场地段优势明显，八方商圈聚集人气，1000个左右的产权式商铺及沿街门脸，面积从15至360平米，满足不同层次的投资消费者的需求，扩大了消费人群。国际、国内顶尖品牌纷纷入驻，比如，时尚零售巨头天元名品、全国二强生鲜加强型超市——永辉超市、全国扩张速度排名第一的大地影院旗舰店、中国大陆最大的家电零售连锁企业——国美电器资本强势导入，业态丰富，满足不同人群的消费需求，带来更大的人流量，增加业主选择的信心。 返点固定，签约12年，每年返总房款的8%，前3年的租金一次性提前返清，从房款中扣除，这样无形中减少了总房款和税点，降低了前期投入，3年后实际租金将大大超过年回报率，业主即可分得超出8%部分的50%，大大降低了业主的投资风险。5年后可以原价回购，规避了风险，具有较大的诱惑。 但是，周边有八方商场、凤凰购物，业态和八方商场没有什么大的区别，唐山人是比较讲究消费习惯的，对唐百集团的认可度非常高，是任何商场都替代不了的，三利购物中心就是个例子。所以，中环广场开业后面临的压力是非常大的，由此可见，业主投资面临的风险是非常大的。单一的商铺，虽然产权是自己的，而业主没有主动经营权，如果商场整体做不起来，那业主就没有回报可言了。 2．悦富强城 一、项目概况 悦富强城项目地处于路北北新道与华岩路交叉口西北侧产品类型住宅、商业、写字楼 目前该项目推出的酒店也是带有包租返租性质，并且是与汉庭合作，据销售人员介绍酒店面积基本为30平方米左右，单价10000元/每平米起，那么每套房源总价款应在30万左右。现在已开始对外宣传、并且认够的仅限于一次性付款，承租15年，每月租金大概2000元，年租金24000元，但是不确定季返还是年返。在承租的15年内业主不能入住，15年之后再定是否合作。 三、项目优劣势： 该项目的地理位置处于北新道八方购物商圈现有配套比较完善，而且很多人都比较认可。但是悦福强城不能做贷款，限制了一部分投资群体。该项目的酒店是与汉庭合作其中有担保商，可是担保商并不是同一公司旗下的，保障性不强。15年一直为8%的返点，虽然固定，可是后期酒店运营利好的情况下，投资者比较吃亏。 3．龙庭时代 一、项目基