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金桥·官湖上城项目市场调研报告 一、武汉市宏观市场分析 1、武汉宏观经济运行状况 统计数字显示，2009年武汉市GDP超过4500亿元，同比增速超过13%。其中，固定资产投资达到3001亿，增长33.3%。 2009年城市居民人均可支配收入为18385元，增长10％；农民人均纯收入7161元，增长12.8%。城市居民家庭人均住房建筑面积增加到30.88平方米，农村居民人均居住面积增加到47.68平方米。 在2010年《政府工作报告》中，武汉市政府提出了今年经济社会发展主要预期目标：地区生产总值突破5000亿元，增长12％，城市居民人均可支配收入增长8％的整体目标。 2、武汉市房地产市场状况 2.1武汉房地产市场近期现状 2009年，武汉乃至全国住宅市场经历了“v”型反转，特别是近10万亿的巨额信贷的注入以及房贷优惠政策，促使09年5月以来，武汉市商品房成交量连续半年月销万套左右，创造了武汉成交记录。2009年的量价齐涨让市场对中央调控的决心深信不疑，而始于2009年的一场新的调控政策如期而至，同样毫无悬念。不过，“国十一条”的出台并未锁住“房价的缰绳”。于是，楼市调控再次加码从4月14日至17日四天时间内，国家严厉遏制高房价的最新组合拳重锤落地，此次对首套、二套、三套住房等紧贷及不贷的政策，被业内视为“史上最严厉的调控措施”。随即，武汉楼市的销量应声而落“低迷”的6月逐步走入降价预期更浓重的7月。调控严厉、销量骤降、房价滞涨已经如预期一样呈现。 从投资构成看，建筑工程完成投资57.55亿元，增长27.3%;安装工程完成投资21.76亿元，增长74.6%;设备购置完成投资6.92亿元，增长152.1%;其他费用(土地购置费等)完成投资96.55亿元，增长148.7%。从工程用途看，住宅工程完成投资162.7亿元，增长26.5%;办公楼、商业营业用房和其他工程完成投资120.08亿元，增长144.5%。 4.1.2 商品房销售价格 4.1.3 商品房成交情况 从武汉市主城区商品房成交价格及套数统计分析，可以明显看出房地产宏观调控政策的影响，目前武汉市房地产市场整体呈现价稳量跌的情况，从4月新政发布之后，价格稳定而销售量大幅下滑，至6月不完全统计，商品房成交套数仅为4月份销量一半左右。 预计在未来几个月内，开发商资金压力加大，降价促销的风潮将会全面展开。 3、未来发展预测 3.1政策走向 本次宏观调控的背景，从根本上分析主要来自两个因素，一是房价过快上涨导致民生问题突出；二是2010年经济“保八”有望。 但实际上，中央政府一直在民生问题和经济发展问题之间纠结，控制房价是保民生，“保八”同样是保民生、保就业。当前，刺激中国经济增长的“三驾马车”——出口、内需、投资，无一不面临严峻考验。 出口方面，在人民币不断升值的背景下，出口受到重创，加上诸多出口退税政策的收拢，出口形势更加严峻。 内需方面，在社会福利制度不健全的情况下，老百姓医疗、教育、养老的钱只可能捂在口袋里，内需有空间，但不能解决经济增长的根本问题。 投资方面，地方政府负债累累、投资乏力；中央政府4万亿投资后，也面临财政吃紧、后继无力的处境。 从上述因素分析，房地产作为中国经济支柱性产业的地位不可动摇。短期内，政府很难再出台更加严厉的调控措施，刚性需求受到抑制，但总有释放的一日，政府调控政策将更多向经济适用房、回迁安置房等倾斜。 3.2供需矛盾 受城市化进程、住房更新换代等方面影响，短期之内，房地产市场仍然面临“供小于求”的矛盾。尤其是市中心土地越来越稀缺、旧城改造成本越来越高，市中心房价下行幅度有限，更多的普通工薪阶层购房置业将被迫向城郊结合部、郊区转移。 3.3价格走向 受成交结构影响，5月份武汉楼市成交价格不降反升。但实际上，受销量下滑影响，目前部分楼盘价格已经有所松动，重点表现在郊区楼盘，但松动空间不大，更多是以暗箱折扣、送礼等方式操作。 预计在今年第四季度，中小型开发商面临年底支付高峰、上市公司追求业绩报表的情况，市场上可能会出现一批集中的降价销售局面。但从长远角度分析，受土地成本、开发成本上升影响，武汉市商品房销售整体下降空间不大。 从长远分析，武汉市住房销售价格将大体保持平衡，稳中微降，个别区域甚至还有上升可能。 二、沌口地区宏观经济分析 1、开发区简介 武汉市经济开发区（沌口区）始建于1991年，1993年4月经国务院批准设立，管理范围192.7平方公里，其中102平方公里为新开发区域，开发区建成区已达40平方公里。 武汉经济技术开发区拥有江汉大学、武汉商业服务学院、武汉外国语学校、开发区第一高级中学、开发区第一初级中学、三角湖小学、育才实验幼儿园等20余所各级各类学校，形成了完整的教育链。 武汉开发区依托武汉体育中心及区内影剧院、音乐广场