奥体商务区调研及地块投资分析报告6.pdf

奥体商务区地块分析报告 目录 奥体商务区地块分析报告 - 1 - 一、市场概况 - 2 - 1、北京各大商圈简介- 2 - 2、北京写字楼发展趋势- 2 - 3、各商圈写字楼业态分布- 3 - 4 、各商圈写字楼现状分析- 4 - 5、不同区域同类型产品情况分析- 9 - 6、同区域同类型产品情况分析 - 12 - 二、项目情况 - 13 - 1、奥体文化商务园概况 - 13 - 2、项目地块概述 - 15 - 3、投资分析 - 17 - 4 、风险评估 - 25 - 5、合作建议 - 25 - - 1 - 一、市场概况 1、北京各大商圈简介 最近几年北京“商圈”的发展可以用日新月异来形容，范围也在不断扩大。 新商圈形成的速度极为迅速，即2000 年前后，京城三大商圈——金融街商圈、 中关村商圈、CBD 商圈之后又形成了亚奥商圈、奥北商圈（上地）、国门商圈（望 京）共六大商圈。 从这个现象上就可以明确的体会到北京正朝着世界型的大都市圈阔步前行。 商圈的发展不仅为城市居民提供了更多的丰富多彩的生活空间，也更加拉近了北 京与世界的距离。在金融街商圈国内外各大金融机构云集，CBD 吸引了众多世界 500 强企业进驻，中关村大型央企及国内外高科技龙头企业落户。而新形成的三 大商圈也以其特有的魅力让更多的企业趋之若鹜。奥北商圈（依托上地科技产业 园区的形成）、国门商圈（依托望京新城以及北京国际机场）、亚奥商圈（奥运会 的举办带动了整个区域的全方位发展）。 2、北京写字楼发展趋势 早期的写字楼产品，地段是决定产品是否受到市场追捧的重要因素，在物业 功能配套和服务管理水平上，只要能够满足消费群体的基本需求就可以。而随着 社会和时代的发展，除了地段资源之外，购买力群体对写字楼产品的要求不断提 高，为适应这一趋势，写字楼自身软硬件条件也随之提升，目前市场在售的写字 楼项目多以甲级（5A ）智能型写字楼为主要产品，有些以前的级别稍低的写字楼 物业也在竭尽所能提升物业品质，以迎合现代企业所需要的办公环境。未来品质 高、功能全、服务好的写字楼产品将成为受追捧的主要对象。 2011 年全年北京甲级写字楼租金上涨幅度超过44.2% ，净租金达到历史最高 值每月 278.2 元/平方米；空置率下降至历史最低点4.2% ，金融街等核心商务区 空置率更是低至 0.2% 。未来核心商务区写字楼供给持续偏紧，年租金涨幅预计 为15%～20% 。 - 2 - 3、各商圈写字楼业态分布 北京市商圈分布图 金融街商圈——以银行、保险、通信等央企总部为主； CBD 商圈——以世界500 强企业总部为主，高端商务区； 中关村商圈——以电子科技产业为主，电子卖场； 亚奥商圈——以金融、国际贸易等产业为主； 望京商圈——以金融、国际贸易等产业为主，日韩企业相对集中； 奥北商圈——以生物制药、电子科技等高新技术企业为主，90%以上为中小企业； - 3 - 4、各商圈写字楼现状分析 4.1 金融街商圈 业态分析：以银行、保险、通信等央企总部为主 租金情况：10～18 元/平米 ·天 商圈企业：中国人民银行、中国建设银行、中信银行、北京银行、中国人寿、中 国平安、中国移动、中国联通、中国电信、中国铁通等 金贸中心 物业级别：甲级 商圈区域：金融街 交通位置：二环 地址：西城西直门外大街德宝饭店对面 用途：商业综合体 占地面积：24600 平方米 建筑面积 ：200000 平方米 开发商：北京华正房地产开发有限公司 （韩建