高庄镇埠下村公租房项目（一期）可行性研究报告2012年3月.docVIP

陕西省西咸新区泾河新城 高庄镇埠下村公租房项目（一期）可行性研究报告 编制单位：陕西永明项目管理有限公司 二零一二年三月 目 录 第一章 项目总论 8 1.1项目名称 8 1.2项目承办单位 8 1.3项目主管部门 8 1.4项目拟建地点、建设规模、资金来源 8 1.5承担可行性研究工作的单位 8 1.6研究工作依据 8 1.7研究工作概况 9 1.8主要技术经济指标 10 1.9项目承办单位概况 10 1.10国家和行业发展规划 12 1.11项目发展概况 12 1.12项目提出的背景 13 1.13项目发起缘由 13 1.14投资的必要性 14 1.15投资回收期 14 第二章 城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析 15 2.1城市概况 15 2.1.1城市基本情况 15 2.1.2地理位置 16 2.1.3自然气候条件 18 2.1.4交通情况 19 2.1.5城市面积范围 20 2.1.6人口状况 21 2.1.7行政划分 21 2.1.8城市定位及项目在区域规划方向 24 2.2城市经济状况 25 2.2.1城市辐射区域 26 2.2.2总结（对城市未来发展潜力的判断） 26 第三章 保障性住房分析 27 3.1 陕西省保障性安居工程相关指标 27 3.2 相关政策 27 3.2.1综述 27 3.2.2《陕西省保障性住房管理办法（试行）》的相关政策要求 30 3.3项目建设的必要性 33 3.3.1解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任 33 3.3.2 实现社会公平，落实科学发展观的需要 33 3.3.3 构建和谐社会的需要 34 3.3.4 满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要 35 第四章 项目分析 37 4.1地块现状介绍 37 4.1.1地势及高程 37 4.1.2地面现状 37 4.1.3居民及拆迁状况 37 4.1.4地下管线沟渠情况 37 4.1.5地块地质情况 37 4.2地块周边市政配套 38 4.2.1交通状况 38 4.2.2大中小学及教育 38 4.2.3医院等级及医疗水平 38 4.2.4大型购物中心、主要商业市场 38 4.2.5文化体育娱乐设施 38 4.2.6公园 39 4.3地块周边环境分析 39 4.3.1治安情况 39 4.3.2空气状况 39 4.3.3噪声情况 39 4.3.4污染情况 39 4.3.5危险源情况 39 4.3.6周边景观 40 4.3.7风水情况 40 4.3.8近期和规划中周边环境的主要变化 40 4.4大市政配套 40 4.4.1道路现状及规划发展 40 4.4.2供水状况 41 4.4.3排污（污水、雨水）状况 41 4.4.4通讯 41 4.4.5永久性供电和临时施工用电 41 4.4.6燃气 42 4.4.7供热及生活热水 42 4.5规划控制要点 42 4.5.1总占地代征地面积 42 4.5.2住宅建筑面积 42 4.5.3地块容积率 42 4.5.4建筑密度 42 4.5.5控高 43 4.5.6绿地率 43 4.6地块周边项目介绍 43 第五章 区域保障住房分析 44 5.1 区域保障房成长状况 44 5.1.1形成时间 44 5.1.2区域内分布情况 44 5.2区域内供应产品特征 44 5.2.1开发规模 44 5.2.2平均入住率 44 5.2.3未来3年区域内可供应土地状况 44 5.2.4结论 45 5.3供应租住对象 45 第六章 项目定位、规划设计及开发分析 46 6.1项目定位 46 6.1.1客户定位 46 6.1.2建筑风格面积户型 46 6.1.3租价 46 6.2项目开发计划 47 6.2.1开发机遇 47 6.2.2开发周期安排 48 6.2.3入住周期安排 49 6.3规划设计分析 49 6.3.1规划设计的可行性分析 49 6.3.2周边环境和人文环境对规划设计的影响 49 6.3.3市政配套设施对规划设计的影响 49 6.3.4生活配套设施对产品设计的影响和考虑 49 6.4规划设计 49 6.4.1建筑设计依据 49 6.4.2结构设计依据 50 6.4.3 抗震设计及荷载 50 6.4.4给排水系统设计依据 51 6.4.5电气系统供配电设计依据 51 6.4.6电讯系统设计依据 52 6.4.7总平面图设计 52 6.4.8建筑设计 54 6.4.9规划设计体现的 “四节一环保”的理念 56 第七章 项目投资回收及资金筹措 58 7.1投资估算范围 58 7.2投资估算依据 58 7.3项目成本测算具体内容 58 7.3.1项目总成本测算 58 7.3.2 出租收入测算 63 7.4财务盈利能力分析 64 7.