建筑费用, 价格和价值12.ppt

论建筑费用, 价格和价值之观点与尺度?廖美薇博士 Associate Professor FHKIS FRICS MCIOB傅乐豪 博士Associate Professor FHKIS FRICS FCIOB 香港大学房地产与建设系香港测量师学会 经济体制： 市场运作 自由市场： 资本主义 指令性经济：国家资本主义 私有化趋向 自由市场资本主义 公司 增加（个体）财富： 时间 短期收益 长期的可持续发展 完美市场 ……不存在不完美 类型 程度 价值 使用价值 交换价值 C = c + v + sS的大小取决于买卖双方在产出和要素市场的相对讨价还价的能力。 S的分配取决于因素市场中讨价还价的能力。 项目分配 性能保证， 风险与不确定性 价格 获胜者 - (充分) 最低价格 限制因素 – 质量 –费用 –现金流…... 价格初步预算 – 预测 (近似, 可变性, 准确性?) 初步合同金额 – 预测 (最低竞争报价?) 项目价格决定中的认为因素 准确 - 预测初步合同价格的c.v. : 20%------6% 代表性 可提供性 确定性与可调整性 人们与预测 ‘经验公式’是最经济并且通常最有效，但容易引起系统和预测错误 (Tversky and Kahneman, 1974:1131) ‘人们对自己的预测发生的概率过分自信’ (Kahnemen and Lovallo, 1993: 26) 高度的正面自我评价 对将来事件过分乐观 幻想能控制将来 建设项目价格预测 最优猜测, 对投入变量的总体估算，但这些被看作某种估算，其结果用单一数字和确定性术语表示。 (Reugg and Marshall, 1990) 成本 + 标高金 = 价格 ? 记录和可以查找的历史成本 (记录) + ? 调整(主观) + 管理费 (预算分摊) + 利润 (投资回报; 判断) 成本和价格都是随机变量 ‘上’ 、 ‘下’ 可变性 控制限度 分包 风险分散 权力转移 成本, 价格, 价值 模糊运用-------模糊思想 (fuzzy thinking) 阻挡价值的改进 必要的联系在哪里? 哪些是交易的必要条件? 项目价格 主要参与方价值的渐进和能力方面的反映 受制于的因素 外部 – 如：立法控制 内部 - 如：最大资本预算 项目价值 不是成本 不是 价格 ? 是包含的资源的反映? * * *消费者权利 *完全竞争 *适者生存 *需求导向 *利润动机 *国家主权 *下达任务 *保证的持续性 *需要导向 *发展动机 ?灵活/适应性? *市场/正常价格 *规定价格 消费者选择 (稀有 – 价格 作为决定因素) 财富最大化 产出 (注：生产) 储存 分配 所有者 追求 利润 管理者 追求产出 (收益) 权力结构 买方的成本 卖方价格 最高价格: 买方最大使用价值, 用金钱表示 最低价格: 卖方的最小使用价值, 用资金表示 价格的可能区域 (交换) 的确定 市场价格的决定 最终合同金额 – 通过谈判 “委托人”的生命周期（总）费用 - 预测 使命：获得项目成功，并是参与方满意 目标：在规定的时间内，以既定费用，并按质量标准，完成项目 目的： 时间控制； 费用控制 质量控制 成本控制 价值控制？ 价格控制？ 谁来做？ 为谁做？ 这个人被授权采取纠正措施了吗？ 控制机制 目标 （标准） 偏差 （测量） 警告 纠正 措施 买方 （业主） 生产者 （建设队伍） 生产 设计者 承包商 设计信息 反馈 项目经理 技术控制者 费用控制者 $ AVOTS （1983） 开始的过低估算 工作范围和设计 变更 可建造性降低 基本费用增加 60个因素： 估算过程（10） 基本费用增加（10） 可建造性（12） 设计变更（28）