青岛济宁亿丰时代广场市场调研定位全案经典.docVIP

目录 第一章 项目总论………………………………………………2p 第二章 济宁商品房住宅市场…………………………………3p 第三章 济宁商业市场现状………………………………………8p 第四章 济宁服装百货小商品市场……………………………12p 第五章 济宁市街道网点分析…………………………………24p 第六章 客户需求及愿望调查分析……………………………27p 第七章 项目定位分析…………………………………………32p 第八章 项目招商策略管理……………………………………37p 第九章 项目营销推广策略……………………………………43p 第十章 项目效益评价…………………………………………50p 附件： 《济宁市商品房住宅市场调查》 《济宁市百货小商品市场调查》 亿丰时代广场 济宁亿丰小商品城调研定位全案 第一章 项目总论 一、济宁亿丰小商品城项目基本情况 济宁亿丰小商品城，作为上海亿丰集团济宁公司在当地投资亿丰时代广场项目的一期，选址在济宁市任城区，临近西郊。用地性质为商业用地，用地面积为 亩。西界：济安桥路，北界：金宇路，东界：西环路，南界：建设用地。由上海亿丰企业集团（济宁）投资有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币 万元。济宁市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有部分老经营户需要拆迁外，并无投资客户的拆迁任务。 二、项目模式与合作方式 本项目由上海亿丰企业集团（济宁）投资有限公司独资开发。 项目经营方式：一期小商品城12万平米商场式分割商铺全部租赁，销售50%，销售部分委托管理经营，统一招商、统一管理。 三、济宁市场宏观走势 济宁市是一个有着八百多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、传统制造业向现代制造业转型、小城镇向大都市发展的历程。发展大商贸，促进大流通，加快城市建设势在必行。 建设大济宁的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略，在济宁城市发展战略五年计划中，其重要一项是：规范市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，已经是济宁经济发展的客观要求。 第二章 济宁商品房住宅市场 济宁市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向发展；开始走出“火柴盒”式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层、高层发展；在户型上开始向大套居发展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、文化、配套四维空间。 济宁住宅商品房整个价位走势相对于城市平均收入水平而言偏高，在山东地级市里平均房价高于菏泽、泰安、莱芜、德州、淄博、临沂、潍坊、枣庄、滨州。从市场调查来看，最为普遍的价位在4000-5000元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米8000元（精装修），最低售价（国道附近顶楼）在每平方米2600元左右。 一、2007年济宁市住房结构状况房屋性质情况全市已购公有住房148852套，1334.85万平方米，分别占被调查户数和面积的39.1%、36.3%；商品住房72328套，建筑面积696.16万平方米。房屋类型情况全市高层住宅1511套，15.62万平方米；多层住宅265585套,2492.1万平方米；、住房需求结构状况从需求意向情况看，有购房意向的共74148户，占被调查户数的19.48%，租房需求4404户，只占1.16%。其它34804户,占9.14%。从需求原因情况看，为改善居住条件购房的55097户,占有购房需求的47.37%,因结婚购房的9376户，占8.06%；因拆迁购房的4710户，占4.1%；因投资购房的6615户，占5.7%，外地迁入购房的2519户，占2.2%，其他37994户，占32.67%。从购房面积意向情况看，希望购买60平方米以下的4089户,占有购房意向的5. 4%,购买60-90平方米的24099户,占31.81%;购买90-120平方米的33919户,占44.78%;购买120平方米以上的13638户,占18%。从购房时间意向看,一年内购房的20509户,占有购房意向的28.11%,三年内购房的27199户,占37.28%;五年内购房的24970户,占34.23%，其他意向的278户，占0.38%。从购房付款方式意向看，.抵押贷款的39170户,占有购房需求的51.88%;一次性付款的19290户,占25.5%;其他17078户,占22.61%。二、1-4月，济宁市房地产市场呈现开发投资增速持续提升、施工、竣工面积平稳增长、商品房销售快速增长的良好态势。 房地产开发投资快速增长，增速持续提升。1-4月，全市房地产开发投资30.9亿元，比上年同期增长27.0%，分别比去年同期、1-3月增幅提高1.4