上海闸北项目营销策划报告.ppt

LOFT公寓的客户案例分析 客户案例——青年城 本案 产品 9号线轨道房 4.8米层高 主力户型35－46M2 主力总价50－65万 年龄：30－50岁占70％ 身份：事业单位员工或企业白领 目的：投资为主占54％，自住占37％ 来源地：以松江、徐汇、闵行等 西区客源为主，占56％ 客户 TBD交通枢纽，1、3号线和内环 5.5米层高 户型40－85M2，以40－50M2为主 主力总价100－150万 同为办公LOFT产品 具有一定的相似性 客户推导 相比青年城，我们的地段更优，总价更高，因此，我们面向的客户层面也将更高，经济实力也更将雄厚！ LOFT公寓的客户特征及定位 代表人物:40—55岁企业高管或私营业主 性格：稳重、内敛、低调 追求：品质、价值回报 特点：偏好具有增值能力的投资品 置业定位：投资，满足个人财富增长 代表人物：30—35岁企业资深员工 性格：进取、精明 追求：时尚、品位、价值 特点：喜欢热闹，只肯生活在市中心，夜生活丰富，喜好社交，有投资头脑 置业定位：投资兼自住，一方面拥有个人稳定的生活空间，另一方面满足财富增值 注重财富功能、追求高品质生活、品牌意识浓； 以中产阶层、富裕阶层客户为两大特征 单身新贵 投资客户 LOFT公寓的客户地图 本案 市中心工作群 形成全面年轻客层向市中心聚集 全市性客源 全市性客源 全市性客源 LOFT办公的客户案例分析 客户案例——创展大厦 本案 产品 静安区，近临南京西路CBD 甲级写字楼 5.5米层高 户型80－330M2，主力去化 90－150M2 主力总价200－300万 年龄：40－50岁占50％ 身份：私营业业主为主 目的：自用为主，占60％ 来源地：静安、普陀、长宁三区 的周边客源为主，占48％ 客户 TBD交通枢纽，1、3号线和内环 等丰富交通网络 紧临市区传统CBD 5.5米层高 户型40－85M2，以40－70M2为主 主力总价100－180万 同为办公LOFT产品 具有一定的相似性 客户推导 相比创展大厦，我们的交通网络可直接覆盖长三角，因此，我们面向的客户层面也更丰富！ LOFT办公的客户特征及定位 代表人物:40—55岁企业高管或私营业主 性格：稳重、内敛、低调 追求：品质、价值回报 特点：偏好具有增值能力的投资品，有敏锐市场嗅觉 置业目的：满足个人财富增长 代表人物：35—45岁企业私营业主 性格：进取、精明、大胆 追求：时尚、品位、价值、创新 特点：有很强的社交需求，快捷交通依赖性大，还处与创业处期或异地拓展期 置业目的：自用为主，看重项目的TBD核心地段，重视区域对长三角未来的价值覆盖 注重财富功能、追求便捷生活、看中未来成长空间，品牌意识浓； 以富裕阶层客户为主要特征 自用客户 投资客户 LOFT办公的客户地图 本案 北区客源 约占40% 全市其他客源 约占20% 便利的交通、优越的地理位置 和未来美好的规划前景 TBD规划前景使内闸北成为上海真正的北大门，交通的便捷形成强大磁场效应 内环线和轨道线 引导北区客源流入 长三角客源 约占40% 交通导入 规划导入 规划导入 客户总结 住宅 LOFT公寓 LOFT办公 三类客户需求的共性点 市中心＋经典品质＋中海品牌 因此，今后的企划表现也将依托这三点展开！ 营销总策略 经典产品·战略营销 经典设标 蓝海夺标 旗舰立标 将经典产品根植于闸北区域，塑造完全不同区域的产品形象，围绕产品的最亮点部分—经典作为营销，创造区域经典标杆。 通过项目经典形象诉求，将项目打造成中海品牌的旗舰作品，从而作为里程碑式的产品、市区高端产品开山之作，提升中海的品牌战略地位。 筑起项目形象标杆的平台高度后，针对不同产品特点作不同的诉求，以整个都市地产类项目形象推动各分类物业的销售，以蓝海差异竞争实现各产品价值最大化。 ——树立项目经典设标·旗舰立标·蓝海夺标的三标杆地位 经典营销之路 品牌筑底期 认识经典 项目造势期 体验经典 公开强销期 售卖经典 经典设标 旗舰立标 蓝海夺标 品牌筑底----认识经典 “中海品牌”宣言—主题新闻发布会 “中海品牌”icon活动主视觉发布 “未来TBD规划”发展系列论坛 “中海未来主义” 摄影赛暨影像展 策动一场轰轰烈烈的城市公关秀，营造热点话题，聚焦公众关注，提升板块影响力，为项目营销筑底造势! “中海经典” 生活方式发布会 功能设置规划 规划展示——上海TBD规划的模型展现 项目洗脑——三维投影展现未来发展前景的立体形象 产品教育——与建筑师对话，建立对项目未来价值的认同 概念样板——骨子里的 新古典主义+豪宅新科技+建材品质秀 客户服务——4S级优质服务，特色VIP服务