岳阳湘阴安邦华城提案.pptxVIP

地产营销 实效为先湘阴·安邦华城项目开发提案--长沙实效代理一部2012年5月提案目录项目概况1市场环境2核心定位建议3二期项目推广、规划建议4相关设计表现5项目区位分析数据指标项目四至交通组织周边配套分析第一部分：项目概况湘阴县城整体规划图2009-2030整体规划整体规划采用“滨江拥湖、一城三组团”的空间布局结构。1、 滨江拥湖：城市围绕湘江、东湖、洋沙湖布置，规划滨水地区形成商贸旅游区、江湖生态区、滨水绿化核心区等多层次景观空间。2、一城三组团：①中心组团：东湖公园以北区域（即老城组团）；②中部组团：东湖公园与洋沙湖及保留农田带之间的区域（即工业园组团）；③洋沙湖组团：洋沙湖东部及南部区域。发展新区沿江开发区嘉雅豪园远浦星城老城区鼎盛府邸湘江明珠华顺项目商业中心宗棠步行街佳境东湖水岸东湖东湖商业中心项目区位项目位于湘阴老城区核心区域芙蓉城本案实效观点■从湘阴县城整体规划图来看，项目位于湘阴县中心组团位置。东至旭东路，西至太傅路，北至大陇沟。整体地理位置上属于傲距旧城区、承接新城区的黄金地段。并且本项目是湘阴县政府招商引资及旧城改造重点建设项目，具有很强的可塑性。■根据湘阴县城规划中明确了老城区的城市格局，该区是以行政、商业金融、文化、娱乐、居住为主的综合功能区，为本项目的价值体现奠定了坚实的基础。数据指标项目指标用地性质商住用地规划用地面积106720㎡总建筑面积约22万m2其中一期总建面约7万m2商业面积约11000m2绿化率≥30%建筑密度≤30%容积率2.2项目四至至岳阳至益阳至汨罗本案至长沙本项目车流和人流主要来自太傅路，带来的车流和人流较少。无法建立良好的项目昭示面。交通组织本案项目周边配套10分钟服务半径之内本项目周边的配套设施完善。市 政 配 套医疗保健 文星医院文化教育 太傅中学、湘阴五中等政府机关 湘阴县质监局、气象局、环保局、卫生监督所等银行农业银行、邮政储蓄银行公园东湖公园商 业 配 套生活超市步步高、新粮缘等购物服务 宗棠步行街等酒 店 金源大酒店等宏观环境分析湘阴住宅市场分析周边竞争楼盘分析第二部分：市场环境晚期中期初期房地产市场房地产开发投资逐年增加，随着县城城镇化水平的提升（2011年城镇化率26.1%），城市发展将由准备期进入加速期。房地产市场发展将逐渐升温。城市化进程演示城市化率达３０％～７０％为中期阶段，是城市化的加速阶段，城市人口迅速增长。 城市化率低于３０％为初期阶段，城市化的发展速度比较缓慢，是大发展的准备阶段。 房地产市场调控政策对本项目的影响 国家新一轮房地产市场调控力度较大，随着时间的推移，在县一级房地产市场也逐步执行到位。虽然安化县房地产市场起步晚，房价整体水平不高，政策影响较为滞后，房价下调压力不大，总体来看目前安化受到新政的影响不大。新政对湘阴市场的主要影响表现为：1、政策执行到位，初步抑制了 不合理住房需求。2、民众“买涨不买跌”的消费 心理，造成了仍有部分购房 者持观望态度。对本项目的建议：1、在住宅户型设计上更加合理，顺 应市场形势，将加快整个项目去 化速度，使资金快速回笼。2、在商业规划上更加合理3、制定合理的销售价格，满足市场 需求。实效观点住宅市场 通过我司对湘阴房地产市场的调查研究，湘阴房地产市场主要呈现出如下特点： ■关注品质：从湘阴现有在售项目的分布来看，湘阴居民对舒适型产品的关注越来越加强，为了吸引消费者，湘阴现有在售项目的外立面都采用大同小异的欧式风格，给人感觉档次较高，但是同时也会出现审美疲劳。 ■房价：湘阴商品住宅市场现在的市场均价在 3000 元/㎡左右，比较于与湘阴同等规模的县市，房价相对较高; ■消费市场：湘阴购房者中，返乡置业的比率逐年升高，加之本地居民的刚性需求，给湘阴房地产业带来了很大的消费需求； ■主流产品：110-140㎡左右的三房和140-160㎡左右的四房是目前安湘阴最畅销的户型，面积过小和面积偏大的户型普遍市场接受度低，销售的压力大； ■未来发展：目前城北房地产业较活跃，未来市场看好；但是城南是县城的老城区，商品房市场区域优势和配套优势明显，未来市场也依然看好。周边竞争楼盘分析各楼盘基本信息统计楼盘信息东湖商业中心水岸东湖佳境东湖鼎盛府邸湘江明珠远浦新城嘉雅豪园项目位置湘阴县江东路太傅路与滨湖路交汇处滨湖路与旭东南路交汇处旭东路与东茅路交汇处湘江大桥旁湘江大桥旁新世纪大道（新汽车站对面）开发商东湖地产金锐地产广厦地产金鼎地产福宸地产滨江地产嘉雅地产占地面积101亩45亩，一期3万平米/4700多平米33062平米15亩（一期）2.4万平米建筑面积10万平方米52万平方米，一期7万平米16万平方米4万平方米117935平米3万平方米（一期）/项目物业高层、商业街区高层、多层、别墅、商业街区高