房产测绘中有关分摊问题.docVIP

房产测绘中有关分摊问题的探讨 目 录 摘要、关键词 1 1、房产测绘的特征 2 2、共有建筑面积可能出现的问题及措施 3 3、共有面积分摊的一些特殊处理措施 5 4、结束语 7 房产测绘中有关分摊问题的探讨 [摘要] 房屋建筑面积测算是房产测绘过程中的最主要的一个环节，它包括了房屋套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。在房产测绘中对共用建筑面积的测算是最容易出现问题和争议的。本文主要讨论和分析了共有建筑面积的认定和分摊等问题，并列举了一些特殊共有建筑面积处理的相应措施。 [关键词] 房产测绘 共有建筑面积 分摊 近几年，随着我国的房地产事业的迅速发展，房产测绘的作用和地位越来越显得突出和重要，以逐渐形成一个独立的新兴行业。房屋建筑面积测绘是房产测绘过程中一个主要内容，也是房屋业主最为关心的问题。现今业主和开发商对于房屋面积的争议现象越来越多，诉讼法律的情况也屡见不鲜。为维护售房人与购房人双方的合法权益，近几年间又出台了多个文件，2000年8月1日全国开始实施国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》；2002年5月1日建设部发文《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》；2006年8月四川省建设厅和省测绘局联合发布《四川省房产测绘实施细则（试行）》。根据国家规定和地方性实施细则，房产测绘单位依法对房屋面积进行测绘工作的结果是具有法律效力的，除了为房屋交易提供正确数据外，有时还要对房屋面积争议诉讼进行鉴定。所以房产测绘工作是一项技术性和政策性都很强的工作。本文对房产测绘的特征，共有建筑面积可能出现的问题及减少这些问题的措施进行了探讨。 1、房产测绘的特征 2、共有建筑面积可能出现的问题及措施 2.1 共有建筑面积可能出现的问题 房屋面积测绘工作量大，情况复杂，尤其是对共有建筑部位的认定和分摊，可能出现的问题较多。诸如共有特征不明显、分摊关系不正确、把应分摊到住宅的共有部分均分到商业与住宅中等。这些都是共有建筑面积部位及如何分摊认定时存在的人为因素错误。一旦未能对共有建筑面积认定清楚，未能搞清分摊对象，等到测绘结果出具进入市场交易后，不是影响到业主的利益就是影响到房地产开发商的利益，这样就使得房产测绘单位处于非常不利的境地，对测绘单位的事业发展有着严重的影响。 2.2 减少问题出现的措施 对共有建筑面积部位的划分及如何分摊的认定，一方面，涉及某一部位是否构成共有要看其位置在哪里？面积多少？是否应该进行分摊？确认分摊后又该向哪些套内分摊？分摊的依据是否充分等。另一方面，是根据设计意图来认定？还是根据施工情况来认定共有部位和如何分摊？在实践中，经常发生这样的情况，例如，某楼设计有一附属用房，应属于共有部位，但在测绘时该附属用房既未砌墙又未安装设备，是否承认其存在？如果不承认其存在，测绘结果出具后，开发商可开始售房，而在某一日开发商将设备施工安装到位，并要求分摊，其要求是合理的，因为有设计依据，但测绘结果已产生效力如何更改？如果承认其存在，按施工图标示的位置、面积、使用关系作了分摊，但若干年后施工安装仍不到位，如何处理？ 房屋施工平面图是经审图程序确定的，是房屋施工的依据，应具有法律效力。房屋面积测绘的实质是构建既符合设计意图又符合《房产测量规范》的分摊关系，再根据这种关系计算不同套内部位应承担的共有部位面积。如果是根据施工情况来认定共有部位和如何分摊，显然是在改变设计，这超越了测绘的职能，而按设计意图进行认定，测绘依据则是充分的，如果施工不到位，责任不在测绘而在施工。 所以，遵从设计意图应是房产面积测绘的准则，在共有部位认定上可有效地减少有关的争议。顺便指出，《房产测量规范》或各地方的“实施细则”对共有面积和应分摊面积也要有明确的定义，并随着事物的发展及时进行补充和修订，使房产管理和测绘部门有章可循。 3、共有面积分摊的一些特殊处理措施 （1）普通住宅楼按幢分摊还是按梯分摊（不含部分设电梯的情况）处理方法主要有下面几种情况： 住宅楼共有建筑面积以幢为单位进行分摊。 住宅楼各单元户型尺寸一致时以幢为单位进行分摊，各单元户型尺寸不同时以单元为单位进行分摊。住宅楼共有建筑面积分摊以幢为基本单位，若住宅楼内有一梯一户的单元；该单元应单独作为一个功能区。 概括的说就是两种情况：是以幢为单位或者以单元为单位进行分摊。后者的做法其实强调的是谁使用，谁分摊的原则，这个说法在业内好象有一定的普遍性，也有一定的适用性。但是在《规范》中从未明确这一点，而且谁使用，谁分摊并不是放在哪种情况下都合理。比如一幢楼内两个套内面积一样的户型，如果放在不同的单元，按后者的做法就会算出不一样的建筑面积，这显然也不尽合理。而且《规范》在有关住宅楼共有建筑面积分摊方法中明确规定：住宅楼以幢为单元；依照B2的方法