房地产开发投资分析的报告.docVIP

指导教师：李伟华 学校：石家庄职业技术学院 专业：房地产经营与估价 组别：第七组 组员：师哲玲、薛晓丹、耿丹阳、刘艳朋、孙亚丽、 吕少华、赵颖超、刘亚丽、乔庆晨、 完成日期：2011年5月27日 成绩： 目录 项目简介 项目的地理位置 项目的市场分析及需求预测（石家庄住宅市场） 政策分析 项目规划设计方案 投资估算和财务分析 竞争分析 结论 房地产开发投资分析报告 市场分析和需求预测 1. 石家庄市地处华北平原，是中南河北省重要的医药、纺织工业中心城市，重要的现代服务业和生物产业基地之一，华北重要商埠总面积15,848平方千米，常住人口9,175,000人，其中市区面积455.8平方千米，市区人口2,173,000人（2004石家庄市居民的住房面积、居住环境和质量近年来都有了很大提高。据了解，到2007年末，石家庄市市区居民人均住房建筑面积已经达到27.78平方米，五年来年均递增4%。统计部门对石家庄市区城市居民家庭抽样调查资料显示，到2007年末，市区居民人均住房建筑面积为27.78平方米，比2002年增加了4.96平方米，年均递增4%。除现住房外，平均每20户居民就有1户拥有第二套住房，如加上第二套住房的面积，市区居民人均住房建筑面积达到了29.29平方米。从住宅的建筑式样看，到2007年底，石家庄市市区居民家庭单元配套式住房率达到94%，比2002年提高了4.5个百分点。其中，居民住房以二居室所占比重最大，达到62.8%；其次为三居室，所占比重为23.9%；一居室为3%；四居室及单栋住宅为4.3%；配套设施不完善的普通楼房和平房同为3%，分别比2002年下降了1.5和3个百分点。 在住房面积增加的同时，石家庄市城市居民住房的结构也更加合理，居住条件开始由“生存型”向“舒适型”发展。如今，大部分旧式的小客厅大卧室式住房，已经被现在的大客厅小卧室住房所取代。同时，二室二厅、三室二厅二卫，甚至错层结构、楼中楼等设计现代化、人性化的住房不断涌现，相应的配套设施也更加完善。到2007年末，石家庄市市区已有83.7%的家庭居室内配备厕所和浴室；97.7%的家庭装有暖气或空调等设施。据不完全统计，省会房地产市场从1992年房改开始到2009年18年间，共提供商品房计3300万平方米，省会居民的住宅从人均9平方米，提高到如今人均28 平方米，户型从普通的二居单元房到如今的三居、四居花园洋房，甚至TOWNHOUSE和别墅，每一步的变化都离不开商品房市场。而开发商的再建项目和可持续发展，无疑也要靠房地产市场来维系。只有市场盘活了，房地产业才可能活跃起来，我们才能像如今一样赶上房产的“大集”。 石家庄房地产市场在经历上半年的强势反弹和三季度的微调之后，总的来看，四季度市场预期整体倾向于好。但是仍然面临着政策调整、通胀预期、观望气氛等不确定性因素的影响，可能会小幅震荡和波动。 3. 石家庄市出台房地产市场调控政策 遏制投资性购房。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。 日前，市政府办公厅下发了《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，对遏制投机投资性购房，合理引导住房需求等做出新规。《通知》中规定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。 《通知》中做出了八条规定，旨在认真贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》精神，巩固房地产市场调控成果，稳定住房价格，促进我市房地产市场平稳健康发展。 一是各县(市)、区政府和市有关部门要坚决贯彻落实国家和省各项房地产市场调控政策，切实承担起住房保障和稳定房价的责任，进一步遏制投机投资性购房，促进房地产市场健康发展。 二是加大保障性安居工程建设力度。三是加强税收征管。四是严格执行差别化住房信贷政策。五是增加住房土地有效供应。六是合理引导住房需求。七是建立住房保障和稳定房价工作约谈问责机制。八是进一步完善房地产市场信息披露制度。 我市还出台了“限购令”——打击投机性炒房 遏制投资性购房 二、建设指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及石家庄市总体规划，小区规划设计旨在一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利