宿迁商业项目场调查报告.doc

商业项目市场调查报告 ——宿迁 目 录 一、城市商圈调查 1四大商圈综合比较 38 2 幸福路商圈 40 3 霸王举鼎商圈 44 4 洪泽湖路商圈 46 5 已开发代表性商业个案分析 47 5.1 义乌商贸城 47 5.2发展大道 51 二、项目周边3~5公里商圈调查 58 1 商业布局示意图 63 2 代表性商场调整 64 3 街铺调查 67 4 商圈内潜在对手对比一览表 69  一、城市商圈调查  宿迁市内商业主要集中在幸福路、霸王举鼎和洪泽湖路商圈、及新兴的发展大道商圈构成宿迁四大商圈。 1 四大商圈综合比较 比较内容 幸福路商圈 霸王举鼎商圈 洪泽湖路商圈 发展大道商圈 结论 经营行业 行业齐全，包罗万象 以高级精品服饰为主，精致主题餐饮为辅 大型购物中心、数码连锁以及餐饮娱乐为一体 百货批发和建筑材料为主，另外具有大型的国际家居购物购物广场 幸福路发展较早，而且商品种类繁多，行业齐全。这一点是其它商圈所无法比拟的。 商业特色 旅游、文化、休闲为一体，不单其商品带有旅游特色，其文化和商业的结合更具有特色 多为高档时尚服饰专卖店，主题餐饮集中，规模日益扩大。 大型购物中心，其次为目的性非常明显的直达性采购 多为批发中心及低档百货和大型的一站式家居购物中心 四个商圈各不相同，都有各自独立的商业特色，以此吸引人流 商品档次 中 中—中高 中—中高 中 整体上霸王举鼎商圈及洪泽湖路商圈的商品档次高于其它商圈。 消费群 旅游人士、本土居民、工薪阶层、时尚青年 白领阶层、新贵一族 社区居民、家庭、特定性消费者、民工一族 家庭、特定性消费者、民工一族 各商圈的消费群由其自身的商业特色所决定。  比较内容 幸福路商圈 霸王举鼎商圈 洪泽湖路商圈 发展大道商圈 结论 主要消费年龄 18～25 20～35 25～45 20～45 幸福路商圈年轻人较集中，霸王举鼎商圈已有后来居上的趋势。 总体平均提袋率 35% 25% 30% 20% 幸福路商圈最高，因其已为成熟商圈。 交通便利性 交通可达，但停车不方便 交通可达性最好，停车方便 交通可达性好，停车非常方便 交通可达性好，停车方便 霸王举鼎商圈在汽车站周边，同时拥有市内最集中的公交车站，交通便利性具有绝对优势。 未来发展 未来将发展成宿迁旅游特色，由于幸福路已是成熟商业区，目前已发展为宿迁人流最密集的商业区，但由于周边以住宅为主，后期发展有限。 该商圈是政府重点改造工程，未来将形成继幸福路路后第二个商业中心。后市发展潜力非常看好。 洪泽湖路商圈处在宿迁市政府交界处，虽然该商圈是以大润发购物中心，但是由于其周边都是以住宅和办公楼为主，而且目前商业形象也偏差后市发展潜力有限 该商圈处在城乡结合交界处，虽然以义乌商贸城中心，但是由于其周边都是以住宅为主，而且消费人群多为特定消费者，但目前结构不完全，具有一定的发展潜力。 霸王举鼎商圈的未来发展最具有潜力，洪泽湖路商圈可成精致高档写字楼。  2 幸福路商圈 ★ 区域范围 幸福路商圈，是指从幸福南路到幸福北路及香港城和市府东路一带的商业区。 ★ 代表性商场 商场名称 人民商场 宿迁一百 位置 幸福中路 幸福中路 商业类别 百货 百货 规模（㎡） 4000 8000 楼层/业态 5f —— —— 4f —— 童装、床上用品、运动休闲 3f 羽绒服、童装 男装、休闲服装 2f 女装、男装 女装 1F 钟表、首饰、数码 鞋、化妆品、首饰 -1F —— —— 经营模式 敞开式统一经营管理 敞开式统一经营管理 品牌档次 中低档 中高档 停车情况 —————— 地下车位约100个 ★ 经营规模 整个商圈占地超过30公顷，大小商业网点300多个，商业网点建筑面积超过20万平方米。 ★ 目前幸福路商圈存在些问题 ☆ 一是交通问题。商圈由于处于市区交通要道上，交通拥挤、交通设施不完善，停车场不足严重制约了商圈的繁荣发展是购物环境较差。的地面设施较为陈旧，路面破损现象比较严重；由于是在原有的的城建基础上发展起来的新城区，树木少，绿化差。随地丢垃圾，闯红灯现象较为严重，整体形象相对较差规模问题。商圈是，目前的经营网点规模过小，且可扩展空间不大? 【分析】 ☆幸福中路改建工程完工之后发生根本性的改变，届时将增加大型的地下商场和若干停车设施，那时的幸福路商圈将是另一番局面。同时改造完成后的幸福中路将成为商贸、旅游购物中心，必将带动区域经济的全面发展。 ☆ 随着幸福路商圈的交通属性日渐凸现，作为交通要中的商业量体，其消费人群特征将更加明显，商品和消费人群预期会出现低档化趋势，受流通人口冲击，商业人口比例和提袋率将逐步降低。 3霸王举鼎商圈 ★ 区域范围： 以霸王举鼎为中心，周边辐射1公里