广东湛江体育中心东侧项目项目可行性研究报告.doc

广东湛江市赤坎区椹川大道北路14、16号项目投资意向书 荣盛广东房地产发展股份有限公司 二零一二年五月三十日 目录 第一部分 可行性研究报告编制依据及结论 3 一、可行性研究报告编制依据 3 二、可行性研究结论及建议 3 第二部分 城市背景综述 4 一、城市背景 4 1、城市简介 4 2、行政辖区概况 4 3、地形地貌及气候特点 4 4、交通条件 4 二、城市综合评价 4 1、人口规模 4 2、GDP： 5 3、居民生活水平： 5 4、财政收支： 5 5、固定资产投资： 5 6、社会消费： 5 7、城市发展规划： 5 8、城市宏观总结 6 第三部分 市场研究 6 一、土地市场 6 1、近年土地出让情况： 6 2、近年土地成交价格情况分析： 6 二、房地产投资开发概况 6 1、房地产投资 6 2、房地产开发概况 6 三、商品房市场价格 6 四、市场供需分析 6 五、市场版块分析 7 1、市场版块划分 7 2、区域版块供需分析 7 3、区域版块价格和典型楼盘 7 六、房地产市场总结 7 第四部分 项目拟投资理由分析 7 第五部分 项目概况 7 一、意向地块基本情况 7 1、地块位置： 7 2、用地指标： 8 二、宗地现状： 8 三、项目周边的状况： 8 四、大市政配套： 8 五、项目前期进展概况： 8 六、项目SWOT分析 8 1、优势（strengths）： 8 2、劣势（weaknesses）： 9 3、机会（opportunities）： 9 4、威胁（threats）： 9 第六部分 项目拟定位方案及工程销售计划 9 一、项目拟定位方案 9 1、项目定位： 9 2、目标客户群定位： 9 3、价格定位： 9 二、工程及销售计划 10 第七部分 投资收益分析 10 一、成本预测： 10 二、经济效益分析： 11 三、敏感性分析： 11 四、现金流分析 12 第八部分 结论和建议 12 第一部分 可行性研究报告编制依据及结论 一、可行性研究报告编制依据 1、湛江市统计年鉴、统计公报，来源于湛江市统计局。 2、湛江市商品房销售面积，来源于湛江市房管局。 3、湛江市发展规划，来源于湛江市规划局。 4、湛江市调研结果。 5、湛江市土地供应面积，来源于湛江市国土局、中国土地市场网。 第二部分 城市背景综述 一、城市背景 1、城市简介 湛江市位于中国大陆最南端、广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省(区)交汇处，广东第二大人口地级市。湛江下辖赤坎、霞山、麻章、坡头4个区和湛江经济技术开发区、东海岛经济开发试验区，以及雷州、廉江、吴川、遂溪、徐闻5县市。 湛江是中国首批对外开放的沿海港口城市之一，大西南出海通道的物流中心是粤西和北部湾经济圈的经济和交通中心。 湛江辖区1.3万平方公里，人口763万人，其中湛江市区人口约151.8万人（含流动人口）。 2、行政辖区概况 湛江下辖赤坎区、霞山区、坡头区、麻章区、湛江市经济技术开发区（五区）以及雷州市、吴川市、 廉江市、（三个县级市）和徐闻县、遂溪县（二县），具体各区县分布如下图。 赤坎区是广东省湛江市的中心城区（另一个为霞山区），也是市委、市政府机关所在地，区内有湛江师范学院、广东海洋大学寸金学院等多所高等学院，以及湛江一中、湛师附中、培才中学等重点中学。全区总面积79平方公里，辖8个街道办事处，25个社区居委会，13个村委会。 霞山区市湛江市中心城区之一，位于湛江市区中部，濒临湛江港湾，东隔麻斜海与坡头区相望，北与湛江市经济技术开发区和赤坎区相连，西、南均与麻章区接壤。区人口44.5万，辖12个街道办事处和1个镇。霞山区是湛江市的交通中心，有著名的深水良港湛江港，有目前中国大陆南端铁路终点站湛江南站，有直通全国各大城市及香港等地的湛江民航机场。 麻章区前身为雷州府遂溪县的麻章镇、湖光镇、太平镇、东海岛等。解放后为湛江市郊区，1994年10月，经国务院批准，更名为湛江市麻章区。区内有广东海洋大学等15所高、中等院校以及南亚热带作物研究所等8个国家、省、市级科研院，全国唯一的玛尔湖──湖光岩风景区。麻章区现已成为湛江市工业增长、引进外资、外贸出口增长最快的区（县、市），工业总量跃居全市各区（县、市）首位。 坡头区坡头区下辖官渡、龙头、坡头、南三、乾塘、南调、麻斜等七个镇（街），总人口37.75万，总面积507平方公里，中国海洋石油西部公司总部设在城区内。新城区规划面积68平方公里。坡头区滨海旅游资源丰富，滨海旅游业初具规模。湛江市第五次的城市总规划将坡头区定位为湛江市副城区、文化中心。 湛江经济技术开发区是1984年11月经国务院批准成立的首批14个沿海开放城市经济技术开发区之一。现与东海岛经济开发试验区合并后，陆地面积354平方公里，滩涂面积115平方公里，是目前全