广州文德路综合发展项目场调研报告.doc

广州市文德路综合发展项目 市场调研报告内容提要 ——世邦魏理仕《广州市文德路项目市场调研报告》第一、二部分初稿 广州文德路综合发展项目组 2004.8.12 本提要对世邦市场调研报告内容作摘要性截取，详细内容参见——世邦魏理仕《广州市文德路项目市场调研报告》第一、二部分初稿。 报告纲要： 第一部分：市场调查分析 一、广州城市概况 二、广州房地产市场总体简介 三、广州商铺总体市场分析 四、文德路——文明路商业环境分析 五、项目问卷调查分析 第二部分：项目定位建议 一、项目地块街区功能分析 二、项目开发的SWOT分析 三、项目定位建议 四、目标客户群分析 五、项目业态规划及业态功能分区 六、项目招商及经营管理建议 报告附件为项目调查问卷统计数据（投资者、经营者） 第一部分：市场调查分析 一、广州城市概况 对广州的自然地理、历史沿革、行政区划、人口状况及经济发展状况做简要介绍，使读者对广州城市宏观状况有总体的把握。 二、广州房地产市场总体简介 主要从以下四个方面进行阐述： 1、近年广州商品房状况 近年，广州楼市整体平淡。供需上，商品房供应面积持续平稳上升，成交情况比较乐观。各区分布上，与“东移、南拓、北优、西联”的发展方向基本相符，呈现以天河、番禺、海珠三区为主要的商品房供应及成交的区域。其中，东山区日趋减少，但成熟的配套仍极大吸引着消费者。价格方面，自1999年-2003年成交价格稳中有降。 2、近年二手房市场状况 近年二手房成交面积及金额快速增长，但因八区并为十区，二手房价格整体趋降，二手房投资价值凸显。 3、商品房空置情况估计 2002年是近几年空置量最高的，为663.5万㎡，但自2003年开始下降，到2004年4月已巨降至423.51万㎡。 4、发展趋势 价格上，未来楼市价格一定程度上将在理性基础上回升。产品上，必需型到享受型消费的转化，将使以人为本的产品得到提倡。区域上，未来开发热点将在东部如东圃、科学城，南部如琶洲、华南板块、南沙开发区等区域。 三、广州商铺总体市场分析 主要从6个方面阐述 商铺整体状况分析 供需上，自1998年至2002年，供需双双下调，而到2003年则明显反弹，可见市场供需旺盛，并逐步趋于平衡。价格上，98年2002年价格基本平稳，但在2003年出现明显的下跌，其中原8区成交均价为9684元/㎡，十区为8179元/㎡。而老三区（东山、越秀、荔湾）虽有下滑，但其成交价格仍明显高于其他区域。 二手商铺市场概述 整体二手楼市的逐步升温，带动了二手商铺市场成交量和成交金额逐年上升，二手商铺市场日趋成熟。成交价格亦以老三区为最贵。 广州各大商圈分析 主要分析如下商圈： 区域 市级商圈 特色 越秀 北京路—中山四路 历史最长、地位卓越的第一条商业步行街 荔湾 上下九一带 西关风情，西关商廊核心地带 东山 农林下路 三大传统商业区之一，商业底蕴深厚 东山 英雄广场 大型综合商贸区，吸引力强 天河 天河城—体育西 政府大力扶持形成的新兴商贸中心 海珠 江南西—江南大道一带（区级商圈） 珠江南综合商业街区 广州主题/专业商场分析 主题商场，特色在于特色主题概念及个性化元素的引入。 专业市场，特定商品类型、专业性、集中性的商业形态。 发展历程上，广州专业市场自70年代末80年代至目前已形成三代，从早期的聚集成市，到口岸优势、硬件及配套条件改善情况下的专业市场，再到智能化、一体化、品牌化的现代专业市场。 发展趋势上，处于经营氛围良好，总价适中的商场将大受追捧。 广州市商业网点规划分析 “东移、南拓、北优、西联”的城市发展战略，国际化大都市懂得现代商贸流通体系的规划定位。 天河将以体育中心、珠江新城为中心，逐步向东北发散，呈圈层式的空间发展模式。 南向发展主要向番禺推进，在充分利用地铁建设条件下，实施跳跃式发展。 批发市场方面，将逐步构建和完善 “立足华南地区，辐射国内外”的高级批发市场体系。 广州文化专业市场分析 一德路文具批发市场，起于20世纪90年代，如今拥有国际玩具城、中港城、德宝交易市场、艺景园玩具文具精品城等专业批发市场，并形成国际玩具文具精品广场、海中宝和山海城三足鼎立的局面。 黄沙谊园文具玩具精品批发中心，是全国最大最早经营文具玩具精品的批发专业市场。 烈士陵园广州画院美术馆，美术作品展示、交流及其相关服务的场所。 华林街，起于清光绪年间的玉器街。 四、文德路——文明路商业环境分析 如下四个方面进行阐述。 商业发展经营状况 文德路，自北宋起，经营字画类文化用品的广州文化第一街，但目前经营布局比较分散，文化含量较低，有待进一步形成规范、成熟的字画、古玩、艺术品鉴赏和交易的专业街。 租售价格 专业市场以文物总店、金德大厦文悦轩、文化城三足鼎立的局面，以文悦轩为例，首层售价9.5万元/㎡，租金