杭州富阳莱蒙地块房地产市场报告.pptVIP

通过以上的市场分析来看： 从项目容积率来看可以分为以下几种设置可能性： 1、做足容积率 a、公寓+联排 b、公寓+类独栋 c、全部设置花园洋房 2、牺牲容积，提升品质 a、全部做联排 b、全部做类独栋 问题一：哪种产品溢价能力最高？ 问题二：是用足容积率还是放弃容积率提升品质？ 问题二：是用足容积率还是放弃容积率提升品质？ 方案三：类独栋+沿路设置一排景观公寓整体仍以类独栋为主且沿路设置一排公寓减少了沿路及加油站对别墅造成的不良影响,因而这种排列方式我们认为独栋价值并未受到太大影响,我们仍以25000元/平方米计算,而公寓户户看湖,因而景观公寓我们以12000元/平方米计算,总销计算为55.9亿元,低于第二种方案. 因此，我们建议采用方案三:类独栋+沿路设置一排景观公寓 区域内项目以排屋为主，总价集中在500万以内 最后来看下市中心板块 区域项目都为公寓产品，而随着区域开发，项目分布逐渐向后周新城扩展，供应主力集中在120-130平方米的三房，价格行情在8000-9000元左右 可以看到银湖板块虽然是富阳较早开发的别墅板块，但后续并无太多利好，区域发展空间有限，而区域内产品力普遍较弱，这也使银湖板块的区域定位在经济型的别墅板块，后续还将集中供应250-500万左右的排屋产品，与前面提到的逸城一样，主攻总价客户，市场竞争激烈，因而对于这个总价段的进入我们需要谨慎小心 因而我们建议在公寓产品的打造中要获取更高溢价，需瞄准更高层次的客源，针对富阳公寓品质普遍一般的状况，打造豪宅公寓将成为机会所在 下面我们会对现场包装提出建议 杭新景高速公路和杭富沿江公路都是杭州经过本案通往富阳市中心的道路，因此建议沿路设置引导系统 并在项目四周设置大尺度围板，在起到遮挡作用的同时也体现项目气度 在进入项目现场的入口和售楼处门口分别设置岗亭，对客户进行引导 在通往售楼处的小道两侧种满成年香樟树，打造一条私家大道，营造项目深宅大院的私密尊贵感。 湿地公园的打造是现场呈现的重点，我们要通过这块的景观呈现体现出远超于旁边逸城的项目品质，给予客户高品质生活的期待 而售楼处建议设置在湿地会所内，除了销售展示功能外，同时将室内泳池、健身房、咖啡吧等功能进行实景展示 2009年11月26日晚,莱蒙鹏源集团成功摘得杭州富阳东洲地块 这是集团首个杭州住宅项目 也是集团布局长三角的重要一站 对于这样重要的一个项目来说,我们面临的核心问题在于如何在在实现项目价值最大化的前提下通过项目营造树立公司品牌? 而同时我们也看到富阳作为杭州的县级市,它的地位举足轻重,它地处沪杭甬“金三角”交汇点，位于杭州的西大门 富阳,这样一个人杰地灵,民间财富丰富的地方值得重点来进行开发和挖掘 区域分为南北两部分,南面的东洲岛是个工业园区,主营除造纸、印染、化工等污染较大的行业外的其它行业 ,而未来区域经济将由第二产业向第三产业转移,目标打造运动休闲产业,引进绿城,携手打造城市“大阳台”,这里将成为集水上运动码头、体育广场、江滨公园、会展中心等于一体的城市综合体。 而北面则拥有众多景观资源，譬如黄公望森林公园以及杭州最大的高尔夫球场富春高尔夫，另外还有富春山居度假村自建成以来一直雄霸中国最顶级度假村排行榜的前列 接下来让我们把视线聚焦项目本身 我们将把富阳的房地产市场分为东洲板块，银湖板块及市中心三大板块来进行研究 首先来看下东洲板块 东洲板块目前就公望和逸城两个项目在售，公望的独栋总价在千万左右，而逸城的排屋总价只有300万左右，两者的总价差距巨大，下面我们来重点看下两个项目 公望是万科接受杭刚项目打造的，项目总建24万，由独栋、排屋、公寓三种产品组成，目前在售的二期单价折算下来在25000左右 项目呈南加洲风格，共分七期开发，一期的排屋是当初由杭刚所开发销售的，二至六期都为独立别墅，而最后一期为了拉升容积设置为公寓产品 二期主力面积在350平方米左右，两层布局，客厅调空，带有300平方米的装修庭院，但由于是接手杭刚的烂尾楼进行改造，因而在户型上具有不少缺陷，譬如无地下室赠送，附加值低，但这一点在即将推出的三期将会得到改善，三期将赠送100平方米左右的地下室，当然价格也将随之大幅度提升 另外，万科在公望以规范化的销售流程，眼见为实的现场表现也震撼了富阳客户，取得了热销 万科公望销售期较长，将会持续与本案形成竞争，与之相比如何在产品打造上创造优势是我们接下来的重要课题 再来看下本案旁边的华立永通.逸城，该案总建30万平方米，产品种类丰富 目前一二期的公寓和花园洋房已售磬，未来还有较大体量的公寓和排屋产品 整个项目定位中端，产品力一般，排屋面积设置在220平