房地产评价报告凤达花园.doc

房地产评估课 程 设 计 题 目 莆田凤达花园房地产评估报告 2013年 11 月 8 日 目 录 一．估价的假设和限制条件……………………………………2 二．估价结果报告………………………………………………4 三．估价技术报告………………………………………………8 四．附件…………………………………………………………17 估价的假设和限制条件 一、本次估价的假设前提 ⑴ 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让； ⑵ 洽谈交易期间房地产价值将保持稳定； ⑶ 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变； ⑷ 交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识； ⑸ 不考虑特殊买家的附加出价。 二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据 （1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题； （2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。 三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 （1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般变会发生变化。 （2）估价结果未考虑未来处置风险； （3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响； 四、本报告使用的限制条件 （1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让市场价值参考，不作它用； （2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价值参考，超过一年，需重新进行估价； （3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。 五、其他说明 （1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。 （2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。 估 价 结 果 报 告 一、委托方 二、估价方 机构名称：法定代表人： 联系电话： 三、估价对象 估价对象为#楼房房屋建筑面积为平方米该户型为，户型设计。本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有： 1．《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2．《中华人民共和国土地管理法》； 3．国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》； 4．本公司掌握的房地产市场信息资料； 5．本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料； ．委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》复印件。1、合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 2.、最高最佳使用原则 最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。 3、替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 4、估价时点原则 房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在