正太联合骏马山庄营销总体方案－20061208.pptVIP

骏马山庄C组团洋房营销策划方案 ? 我们直观担心 第一，项目比起其它项目周边环境不好,能被什么样的人接受? 我们直观担心 第二，项目规模没其它项目大,我们能卖到多少钱?项目值多少? 我们直观担心 第三、什么方式是项目最好的推广方式? 项目的环境如何?如何突破市场? 项目是个什么样的项目? 项目的核心是什么?如何解决这些问题? 项目应该针对哪些人?他们是什么样的? 项目的形象应该如何才最符合客户? 项目如何在短期内获得最大利润? 带着问题形成结构 市场点评及市场启示 项目理解及结合市场的考虑 项目策划方向及核心点体系的形成 项目客户定位 项目战略及策略 项目传播核心 项目推广费用及费用分配 项目销售准备工作计划 ? 前三季度的东莞房地产市场 商住用地供应量最大，南城区是主要的供应区域； 居住用地地面单价最高在东城，20169元/平方米 ； 居住用地楼面单价最高在莞城，3037元/平方米； 本地发展商和外地发展商拿地比例，市区6：4，镇区9：1； 东莞房地产市场商业地产投资减少，住宅地产投资放缓； 住宅地产是东莞房地产市场投资的主要物业类型； 供应总量同比增加7.6%，主要以洋房和商铺的供应为主，写字楼供应量同比下降接近50%； 南城区商品房供应量最大，占全市总量的19.37%； 商品房销售量同比下降25%，销售单价同比上涨13%； 受到商品房销售情况的影响，商品房空置情况加剧，环比上半年上涨11%； 二手市场发展良好，销售量及销售价格双线飘红，分别同比上涨40%和23%。 市场核心 消费力井喷 供货量井喷 小户型井喷 警惕两个极端 城市大融合趋势 南城起热 新政对市场的影响 消费力井喷 东莞将近5个月政府不批预售证，致使在5个月时间中，没有新项目预售，消费力继续已久，在10月25日解禁后，短短一个月先后有御花苑、金域中央、星河传说等项目开盘，人气与销售结果良好。 供货量井喷 消费力蓄积的同时，供货量同时也呈现井喷状态，在11月中旬开始，御花苑、金域中央、世纪公馆、景湖湾畔已经推出，而接下来推出的项目有都市阳光、花样年华、城市假日三期、宽寓等。 小户型井喷 经过11月高档项目的推盘后，接下来将成为小户型的舞台，花样年华、都市阳光、城市假日三期、御花苑国际山水会馆等小户型项目，总体将近有1800套小户型，总价低的特性很具有吸引力； 警惕两个极端 从推出来的楼盘看，市区楼市先后形成两个极端发展，一方面高档的楼盘先行推出，另一面，讲究价格、性价比的项目同时也推出，在关注过去市场主流的同时，也要发现潜伏的市场发展趋势！ 城市大融合趋势 主要是南城作为全东莞中心区的地位更加明显，政府舆论、建设、媒体方向已经明显趋于该方向，而发展商更是憋着这口气，准备在2007年发泄，为创造自身价值提供一剂强心针；城市融合成为各个层面的大潮流、大趋势、大方向。 南城热启 在新城市化大背景下，南城成为先头方向，从北往南逐步拓展，必须保持对热起的阶段性和物理地域逐步性的认识，百悦尚城、金域中央二期等，南城热启已经成为必然,黄金路成为南城一个新兴的房产发展板块。 新政影响下的东莞市场 大品牌、多资金成为主流； 土地市场重新整顿，新一轮拿地浪潮出现； 政府，媒体导向明晰； 消费意识调整完成。 市场核心对项目的启示 从推出的每个楼盘的销售情况看，消费力井喷得到有效消化，有效成交比较明显，证明时机将非常重要，越早越能继续这批消费力； 从供货量井喷的楼盘中看，以高档产品为主，有效消化的部分为高档消费力，低端消费力仍然在看楼，但没有合适对象楼盘而继续观望，这是项目最大的机会点； 市场主力明显具有从高档极端到高档极端与低档并存的状况过渡的趋势，在看清表象的同时要关注发展趋势。 市场核心对项目的启示 小户型项目整体素质高，在市场上供货量集中，总价具有具有竞争，大户型的项目不易于与之争客户； 大城市的融合和南城的热起使项目具有可预见的广阔发展潜力； 市场大势井喷式发展对项目有利或不利，看项目如何借势和利用； 东莞市场具有很好的发展潜力和投资资质,在宏观调控下逆市而上。 区域分析 项目SWOT分析 项目竞争情况 项目核心竞争力 项目在市场中的位置 区域了解 区域成为汽车、专业市场、物流基地、建材市场集散地，核心的产业形态为物流； 是东莞重要的工业园区； 发展的春天还没有来临，给人信心不足； 城市的发展方向在不断靠近本区域，未来必然得到重要的发展。 区域房地产发展不平衡,深业地产项目,金域中央成为高档楼盘,后者销售良好；但在工业区中没有高档楼盘,两个区域环境和档次差距大; 物理区域的发展序曲将肯定从黄金路开始,逐步拓展区域直到全区域的发展; 区域的人口密度大,人群相对集中。 项目优势 位置发展潜力高，明显，升值空间