水游城商圈分析.doc

第四代购物中心之南京水游城 　　创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。从商业发展的规律来看，商业地产必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。 　 　　中国的商业地产发展经历了几种主流商业模式：第一代供销社商业模式;第二代百货商业模式第三代SHOPPINGMALL购物中心，及第四代城市生活休闲中心。 　　第四代商业模式是建立在SHOPPINGMALL和LIFESTYLE CENTRE基础上的一种新的商业模式，在规模上更接近MALL，在理念上和美国的LIFESTYLE CENTRE更接近，融合了两种商业模式，但是不是简单的照搬或叠加，是结合项目自身特点和对商业市场的理解而做出的一种创新思路。 　　第四代商业模式强调体验式购物，在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。购物已不再是第四代商业模式最重要的功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。 　　在南京夫子庙旁就出现了一个第四代商业模式开发的以水为主题的景观购物中心。它的开业可能为中国商业地产开发带来一场新的革命。 　　一： 案例背景介绍 　　（一）经济技术指标： 　　占地面积：26770平方米 　　总建筑面积：167333平方米 　　商场建筑面积：100000平方米 　　停车位：860个 　　总投资：15亿元 　　地点：夫子庙商圈与新街口商圈的交汇处。 　　（二）商圈： 　 　　作为南京民俗文化的发源地，南京城南中华路、夫子庙地区有着丰富的传统文化底蕴，六朝金粉、人文荟萃，这一区域不但办公、居住人口众多，夫子庙一带更是游人如织，自古以来既是旅游胜地又占尽商业繁华，年均超过四千万的游客更为它带来了充沛的人气，是南京市传统的重要商业圈之一。 　　新街口商圈：新街口商圈则是全国最大的商业集中带，这一商业集中带集中了上百万平方米的商业面积，集中了金鹰国际、沃尔玛、家乐福等商业航母，节假日最高客流量超过一百万人次。 　　（三）物业类型组合： 　　酒店+购物中心 　　其中酒店委托世界著名酒店管理公司——洲际酒店集团管理的一家国际标准的四星级酒店。酒店位于南京新街口商圈和夫子庙商圈的黄金交汇处，是南京第一家Shopping Park “水游城”的重要组成部分。酒店共有各类型装饰考究的客房320间，宴会会议设施齐备。另有三个风格迥异的餐厅，行政楼层、健身设备、水疗设施等一应俱全。 　　（四）商业定位： 　　是以流动的水为主体,营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。其中包括若干主力店及次主力店,业态以时尚、新潮为主打;影院定位为目前一线影院标准;餐饮包括大型宴会厅,大型特色餐饮,地方风味... 。 　　（五）开发模本： 　　是仿照日本博多运河城的模式设计规划的。 博多运河城,是日本十分著名的一家购物休闲娱乐场所。整个项目大概有23万平米，设施内集聚了有个性的专卖店和大型零售店、餐厅、娱乐、影院、剧场、展览室、酒店等等，具有多样的功能，像一个完整街道。用当地日本人的话说，它就像一个街市，包罗万象，是一座时尚消费型商业设施。以南北走向的运河为中心，人们在这个空间里尽情享受购物、美食、娱乐等。从开业到现在11年，博多运河城的模式成为了世界很多开发商开发商业设施的一种样板。 　　它的开发理念是什么呢？是先要让人感动、让人停留，目的最终是增加消费，继而盈利，它是通过让你感觉愉快，让你不断的想来而盈利，这个项目从1996开业到现在，在日本商业街仍然是大家膜拜的项目。它创造了两个奇迹，一是每层楼的租金一样，二是投资回报高，在泡沫经济的时候，它投资量在十年当中可以收回。 　　（六）建筑形态： 　 　　不像传统的封闭式商业设施，它由一条景观运河隔开,形成开放式格局。阳光、空气、水流、绿色植物等元素被自然地引入城中，球形中庭、运河、水岸、水上舞台、透光天棚等设计，新颖独特，处处体现了开放式购物公园的先进理念，为消费者提供一处愉悦的购物环境，它提倡衣、食、住、游、美等先进生活方式，引领消费者 “现代都市生活”的方向。无论是购物、约会、等待，还是用餐、亲子，南京水游城都会成为人们感受现代生活情趣的场所。 　　（七）业态比例： 　 　　购物零售仅占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他的生活服务（如美容美发等）占5%。 　　二：开发历程与疑问 　　项目从2003年选址开始，2005年开始开工建设到2008年的8月份正式营业整整用了五年时间。但是购物中心开业仅仅是开始，内行的人都知道考验才真正开始，我仔细在现场转了三个小时，并对其运线与商品组合进行研究。产生了一些疑问。 　　疑问一：过高