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北京中高档楼盘市调报告 北京万有引力广告公司 本次市调主要围绕北京中、高档楼盘 价格在12000—17000元之间的项目进行 区域主要以朝阳区为主 主要项目有 国兴观湖国际、阳光上东、合生橄榄季、泛海国际居住区 区域分析 区域特征： 朝阳公园原名水碓子公园，系国务院 批准的《北京城市总体规划重点项目》 之一，规划总面积288.7公顷，其中 水面面积68.2公顷，绿地占有率87%， 于1984开始建设，1999年初具规模。 区域在发展中具备的几大特点 A、高档住宅选址朝阳公园周边始于1995年，当时朝阳公园西侧地理位置 最好的1号地建成的景园大厦，销售价格创下2800美元/平方米纪录， 购买对象基本为在京的外国人和香港同胞，一时引起轰动。 B、2003年以来，朝阳公园周边共涌现出10多个高档公寓项目。其中朝阳 公园南侧有棕榈泉国际公寓、公园大道；已经相对成形的西区先后有 北京GOLF公寓、天安豪园、皇石国际公寓、九号公寓、维多利亚花园 等高档项目入市。 C、CBD的规划和建设，带动了朝阳公园板块的发展。2006年，朝阳公园周 边地价上涨，平均房价突破2万元/平方米。朝阳公园板块也因为众多 高档楼盘、外资开发商、外籍客户的光顾而凸显国际化氛围。 D、2003年以来朝阳公园周边供应面积显著增加，达22.6万平方米，2004年达到供应高峰，为50.2万平方米，朝阳公园板块开发量已经饱和，此区域的国际化特性不会再有太大变动。 区域人文结构状况： 朝阳公园区域国际化发展比较顺利，主要因为依托燕莎这一国际化 成熟区域，并且伴随着第三使馆区内美国大使馆的开工以及德国、 日本等国家的大使馆先后进驻，使该区域的国际化氛围愈加浓厚。 再加上CBD这个蓬勃发展的国际化商务区带动下，共同烘托出此区域 的稀缺地段价值和高尚国际化背景的人文优势。 区域项目客户构成状况： 棕榈泉国际公寓，购买者主要是中国香港和东南亚、中国台湾的客户 公园大道的客户群体构成：70%左右是外籍身份，以欧美客户为多，华人也 多是外籍，还包括有国外生活经历的人。 购买国兴观湖国际的客户大都是2次或2次以上置业，有国外背景和国外生 活经历的人占了大多数。 选择朝阳公园区域购房的客群大都有海外生活背景，认可自然环境优秀和区 域自身具有的高尚属性的项目 区域配套： 消费：燕莎商场、女人街、朝阳公园酒吧街、美食街、京客隆超市、朝 阳体育馆、区内健身房、图书交易中心、 教育：团结湖幼儿园、小学、水锥子中学? 保健配套：朝阳医院、北京妇产医院，但实际距离比较远 不足：该区域缺乏高档、大型的购物场所，燕莎商圈毕竟比较远，本区 域的商业气氛淡薄，教育配套、医疗设施也较为缺乏 市调项目 阳光上东 项目名称：阳光上东 地理位置：朝阳区东四环霄云桥东南角 产品类型：高档公寓 开发商：首创置业、阳光股份 阳光上东：总占地面积47.53公顷，总建筑面积72万平米。整个用地可以分 为3个部分,分别为A、B、C三个区域： A区为非配套公建区； 滨河花园（B区）分为5个小的组团，16栋住宅建筑，两栋为高层建筑，其 余为多层建筑，有一梯一户的点式住宅和一梯两户的单元拼接的板式住宅。 C区的住宅为街坊式布局，由三条城市走廊和两条绿化走廊将C区划分为9个 居住组团，每个组团由7层-32层建筑构成。 B区与C区的界线是一条城市道路，结合这条城市道路，社区营造了一个 城市广场，主要的商业设施、娱乐设施、和运动设施汇集于此，成为整 个社区的中心. 销售节点： 二期C6、C7区“澳洲组团” 2006年6月17日开盘，2007年7月入住 二期C3、C4区“美洲组团” 2005年11月18日开盘 销售状况： 二期C6、C7区共4栋9层板楼，一梯两户，共200套房，目前已售60%， 均价15500元/平方米 二期C3、C4区“美洲组团”目前已售80%，均价15000元/平方米 主力户型 四室两厅三卫，建筑面积323平方米 三室两厅两卫，建筑面积172平方米 均价：15500元/平方米/精装修/送车位 主推买点 强强联袂 铸造国际化一流教育 多元国际居住文化、七大世界主题街区 沿袭曼哈顿，界定世界的尺度 阔达空间，一场隆重的回家仪式 简约不简单，一栋建筑的誓言 西方建筑手法，神圣的归宿感 主要推广方式： 炒作“上东区”——美国富人区的概念 1、曼哈顿区长访华/2003年10月，阳光上东举行“CBD财富与居住”高峰论坛，纽约市曼哈顿区区