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北京城建投资发展股份有限公司 财务分析报告 指导老师： 参赛队伍：Newbie 成员： 前 言 1998年9月4日，北京城建（证券代码：6）在证券交易所正式公司参与奥运场馆项目法人投标，牵头组建了北京城建投标联合体，中标奥林匹克公园(B区)国家体育馆和奥运村项目；参与以中关村开发建设公司为代表的投标联合体，中标北京五棵松文化体育中心项目PEST分析） PEST是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量；一般选取政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。 §3 公司基本财务分析 3.1 企业资产状况分析 3.1.1 资产结构分析 北京城建的流动资产占资产总额非常大，达到80%以上，为了更好地观察北京城建的资产构成状况，我们通过各项目所占比例对资产结构进行分析。 资产结构分析表 报表日期 2007-12-31 2008-12-31 2009-12-31 2010-12-31 流动资产： 　 　 　 　 货币资金 12.76% 11.40% 12.89% 14.28% 应收账款 1.16% 0.31% 0.10% 0.07% 预付款项 4.69% 9.71% 8.45% 4.20% 应收利息 0.00% 0.01% 0.01% 0.01% 其他应收款 5.36% 2.86% 4.80% 3.59% 存货 58.89% 58.38% 56.31% 64.07% 一年内到期的非流动资产 0.26% 0.36% 0.39% 0.00% 流动资产合计 83.12% 83.03% 82.94% 86.22% 非流动资产： 　 　 　 　 可供出售金融资产 0.00% 0.00% 3.85% 0.00% 长期应收款 0.62% 0.31% 0.00% 0.00% 长期股权投资 10.99% 10.30% 7.99% 8.84% 投资性房地产 3.20% 3.16% 2.47% 1.98% 固定资产原值 0.68% 0.70% 0.53% 0.50% 累计折旧 0.09% 0.12% 0.11% 0.11% 固定资产净值 0.59% 0.58% 0.42% 0.39% 固定资产净额 0.59% 0.58% 0.42% 0.39% 在建工程 0.00% 0.44% 0.56% 0.01% 无形资产 0.00% 0.00% 0.16% 0.78% 商誉 0.57% 0.27% 0.00% 0.00% 长期待摊费用 0.01% 0.00% 0.00% 0.00% 递延所得税资产 0.89% 1.90% 1.59% 1.78% 非流动资产合计 16.88% 16.97% 17.06% 13.78% 资产总计 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 根据图表，我们发现存货占资产总额的比重相当大，达到一半以上，而且呈上升趋势 ，到2010年末更达到64.07%。根据房地产行业的特点，只要市场不出现较大拐点，存货占总资产比率50%以上是正常的。但北京城建逐步上升的存货比率是否合理，我们还需重点探讨。 截至2011年4月11日，两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示房地产开发商的资金链正越绷越紧———存货大幅增加、现金流巨幅减少、负债激增、不分红。在国八条出台后，北京迅速出台了落实调控的“京十五条”。近期北京公布“稳中有降”房价调控目标，是全国首个在房价调控目标中提出“降”的城市。房价方面，3月份北京新建商品住房成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%，这是自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。 从上述新闻中可以看出，面临国家打压房价的严厉措施，整个房地产行业的存货剧增，资金紧张。北京城建的2010年存货中，未竣工的开发成本占 72.91%，而存量房只占0.83%，流动性良好，表明北京城建采取扩张的战略，对前景还是比较乐观的。一旦房价出现不利波动，存货流动性不足，就会导致资金周转不灵，财务风险剧增。 但从资金方面看，在整个房地产行业资金普遍紧张的背景下，北京城建的2010年货币资金占总资产的比率却比2009年增长了，而且绝对数也增加了，值得注意的一点是，2010年北京城建无论是经营活动，投资活动，还是筹资活动产生的现金流净额都为正数，而且比例合理，经营和投资活动产生的现金流净额占现金增加总额的80%以上。说明北京城建的财务管理有效，能够很好地运转资金，使其能满足未来发展的需求，抵抗市场风