城市近期重点发展地区控规前期开发策划研究_史慧珍.pdfVIP

城市近期重点发展地区控规前期开发策划研究 史慧珍 苏腾 卢庆强 李荣欣 摘 要：对于一般的城市地区，依据已经依法批准的城市总体规划或分区规划，并考虑相关专项规划的要 求，即可编制控制性详细规划。对于城市近期重点发展地区，往往由于发展条件较上位规划发生了重大变 化等原因，需要在控规编制之前进行一系列的前期研究，前期研究的成果在控规中进一步落实，从而使控 规成果具有较强的可行性和前瞻性。本研究对作为控规前期研究之一的开发策划的特点、任务、方法、如 何与控规衔接等问题进行了探讨，并结合沪宁城际铁路常州站周边地区策划规划的实践进行了说明。本研 究认为开发策划要紧紧围绕实际开发的需要，重点解决与开发密切相关的功能定位、开发规模、开发模式、 开发时序、空间结构等问题，问题的解决既要考虑拆迁适度、经济平衡、空间合理等可行性要求，也要致 力于实现近期重点发展地区的包括经济价值、社会价值和环境价值等在内的综合价值最大化。 关键词：开发策划、近期建设、控制性详细规划、开发规模、城际铁路 1 引言 1.1 研究背景 目前，我国正处于快速城市化时期。联合国经济与社会事务部人口司于2010 年 3 月发 布的《世界城市化展望 2009 年修正版》中指出，中国的城市化水平从 1980 年的 19%跃升至 [1] 2010 年的 47% ，预计至 2025 年将达到 59%，中国是世界上城市化速度最快的国家 。 快速城市化使城市规划正面临着非常严峻的挑战，最主要的表现之一就是已有的法定规 划常常不能满足实际建设的需要，尤其是对近年来发展条件发生重大变化的城市近期重点发 展地区而言，规划的修编更是在所难免。以沪宁城际铁路常州站周边地区为例，尽管该地区 早已实现了控规全覆盖，但是，伴随着沪宁城际铁路的建设及站点位置的确定，该地区的发 展条件发生了巨大的变化，继续执行原来的控规明显是不合理的，需要对控规进行修编。 1.2 研究的目的和意义 按照《城市规划编制办法》的规定，对城市控制性详细规划的编制要求是“应当依据已 经依法批准的城市总体规划或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用 [2] ”对于一般的城市地区而言，按照编制办法编制控规通常是可行的。 和建设提出控制指标。 然而，对于城市近期重点发展地区而言，可能出现的情况往往是由于现有的总体规划等上位 规划编制时间较早等原因，导致控规修编时依据不足，因而需要在控规编制之前进行一系列 的前期研究，并以前期研究的成果作为控规编制的基础。 本研究重点探讨的开发策划，属于控规的前期研究之一。关于规划与策划如何结合的问 1 [3] 题，目前已有一些相关的研究，例如，以总体策划保障城市设计实践全过程的研究 、以开 发项目为导向进行城市设计策划的研究[4]等，但是，对控规与开发策划如何结合的研究还几 乎没有，因此，本研究在一定程度上可以弥补这一空白。控规前期开发策划重点解决的是与 开发相关的问题，将开发策划的成果应用于控规中，可以有效地提高控规的可行性，同时也 有利于实现规划地区的综合价值最大化。同时，控规前期编制开发策划的做法，也可供控规 编制方法和技术流程等规划方法论相关研究参考借鉴。 1.3 研究方法与步骤 根据控规前期开发策划的研究现状，以及本文作者参与开发策划实践的情况，确定本研 究的研究方法与步骤如下： （1）分析开发策划和控规的特点，探讨控规前期开发策划的特点。 （2 ）讨论控规前期开发策划需要解决的重点问题，结合沪宁城际铁路常州站周边地区 策划规划的实践总结重点问题的解决思路。 （3 ）探讨开发策划如何与控规衔接。 2 控规前期开发策划的特点 策划通常指的是人们为了达成某种特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、 计划而构思、设计、制作策划方案的过程。常