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上海博苑信息科技有限公司 房产抵押贷款风险评估及决策支持系统 BOMAT 房产抵押贷款风险评估及决策支持系统 BOMAT 房产抵押贷款风险评估及决策支持系统 作者：上海博苑信息科技有限公司 房产抵押贷款是指借款人以自有产权商品房为抵押物，向银行申请贷款用于各种 消费用途，如买房、装修、买车、旅游、医疗、助学等，也可用于各种资金周转和经 营性用途。抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。 房产抵押贷款业务虽起步较晚，但市场需求旺盛，已成为许多银行新产品开拓的 重点，比如 “房易贷”、“创业易”、“消费易”等等。与此同时，由于该业务个案分散、 金额低、数量大，从事消费信贷业务的人手紧、网点少，采用当面对证和上门察看等 原始征询方式已经不能保证信用信息的可靠性和时效性，加上国家宏观政策调整预期 以及借款人自身状况变化比较难以把握，因此在发展房产抵押贷款业务的同时，必须 及时加强信用管理和风险控制，防止出现业务与风险同步增长的不利局面。 房产抵押贷款风险管理的关键在于控制贷前的借款人信用风险和贷后的抵押物 贬值风险。因此，除了制定科学的信贷政策，严格贷款审批流程外，还必须对借款人 信用状况变迁和抵押物资本价值变化做出科学的评价和预测，并根据不同风险等级的 客户群采用不同的授信策略，对贷款期限、贷款利率、贷款成数等做出科学合理的决 策。由于房产抵押贷款的抵押物为房屋，因此对抵押物现有的公允市场价格变化的把 握非常关键，切实规避抵押物的价格评估风险、资本价值风险和处置法律风险，确保 第二还款来源的安全可靠。 因此，在现有信贷管理信息系统基础上，结合房产抵押贷款业务的新特点，借鉴 国外银行消费贷款信用风险管理的成功经验，采用先进适用的信用风险量化评估和决 策模型，对贷款业务流程节点进行风险防范和控制，实现信用风险贷前可防，贷后可 控，最大限度的实现房产抵押贷款风险的计算机自动分析和智能化决策，提高贷款资 产风险防范能力和管理决策水平具有重要的现实意义。同时也为房产抵押贷款业务的 顺利发展创造良好的内部和外部环境。 一、 房产抵押贷款存在的主要风险 现阶段房产抵押贷款虽然面临较多的风险因素，但主要风险归纳起来包括法律政 策风险、借款人信用风险以及抵押物资本价值风险这三大类。具体来说，需重点防范 的风险包括： 1、选择项目风险 －１－ 上海博苑信息科技有限公司 房产抵押贷款风险评估及决策支持系统 房产抵押贷款的用途主要分为家居消费和投资经营两种。前者的风险相对较 小，除非恶意骗贷，借款人一般能做到量入为出，但对因突发性急需用钱 （比如抢救、 大病等）而申请贷款的需另加注意。后者的风险相对较大，借款人容易将投资经营本 身的风险转嫁给银行。因此，对投机冒险型客户应从严审查，规避风险。 2、借款人信用风险 借款人信用风险主要指贷后借款人还款意愿和还款能力变坏时所产生风险。目前， 借款人因故意违约而恶意拖欠银行消费贷款的现象毕竟是少数，大部分是因借款人经 济状况恶化，以及发生借款人死亡、失踪而无人代其履行合同或继承人拒绝履行合同 等情况造成的借款人被动违约。因此，在借款人信用风险评估时，正确评价其还款稳 定性是关键。上海博苑科技公司多年从事信用风险管理的具体实践经验也表明，评估 借款人还款意愿所耗费的资源，与防范借款人信用风险的效果并不成正比。这是由我 国经济发展水平和文化传统所决定的。 因此，准确评估借款人的还款稳定性是关键。而还款稳定性和收入稳定性、职业 稳定性又是密切相关的。如果贷款是用于家居消费，则要落实个人或家庭收入来源的 稳定性。如果贷款是用于投资经营，则要评估其投资收益的稳定性。 3、抵押物资本价值风险 住房作为抵押物是借款人的第二还款来源。其资本价值风险是指该住房的预期市 场价格与现实市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有： ⑴、住宅类房地产市场的走势。房地产市场是个周期性的市场，房价水平处于波 峰时期的贷款风险肯定大于其他阶段的风险。即使房地产市场价格整体走势持续趋 高，也不能排除一些楼盘价格趋低的可能。故要对不同阶段、不同区域、不同楼盘， 在按揭成数上区别对待，从宏观上控制住该风险。 ⑵、住宅功能陈旧。人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部